Přemýšlíte, jak nejlépe převést nemovitost na své děti? Ať už kvůli plánování budoucnosti, nebo kvůli daním, převod nemovitosti v rodině je krok, který si zaslouží důkladné zvážení. Převod domu či bytu na děti je významným rozhodnutím s dopady právními, finančními i rodinnými.
V tomto článku se věnujeme možnostem převodu nemovitosti na děti, a to zejména z pohledu darování nemovitosti. Přinášíme přehled výhod i možných úskalí a zároveň nabízíme užitečné rady, jak v takovém případě zajistit svou právní ochranu.
Převod nemovitosti v rodině
Převod nemovitosti lze v rámci rodiny uskutečnit několika způsoby. Nejčastěji se v rámci mezigeneračního převodu nemovitostí využívá darovací smlouva, nicméně v určitých situacích to může být i smlouva kupní. Volba konkrétní varianty záleží čistě na vás, vaší konkrétní situaci a vašich potřebách.
Každá z těchto možností převodu je vhodná pro jinou rodinnou situaci. Mají své výhody i nevýhody, rozdílné požadavky na postup a potřebné podklady. V tomto článku se budeme věnovat nejčastější formě převodu nemovitosti v rodině, a to darování.
Více ke kupním smlouvám si můžete přečíst v článku: Kupní smlouva na nemovitost v roce 2025
Pokud se pro převod nemovitosti na potomky za svého života nerozhodnete, spadne nemovitost do budoucího dědického řízení. To s sebou pak samozřejmě nese zvýšené náklady, riziko případných sporů v rodině a podobné související problémy.
Na druhou stranu, darováním nemovitosti se vlastník vzdává vlastnického práva k nemovité věci, kdy vlastnické právo je nejsilnějším a nejbezpečnějším titulem pro nerušené užívání nemovitosti. Vždy je tak třeba takový převod nemovitosti dobře zvážit a případně zajistit co nejsilnější právní ochranu dárce.
Darování nemovitosti dětem
Darování nemovitosti u nás představuje jeden z nejčastějších způsobů, jak v rámci rodiny uspořádat majetkové záležitosti ještě během života dárce nebo dárců.
Pokud se rozhodnete pro převod nemovitosti na děti využít darování, je třeba mít kvalitně sepsanou darovací smlouvu a související návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Jak připravit darovací smlouvu na nemovitost?
Klíčové je zahrnout do smlouvy všechny zákonem stanovené náležitosti tohoto smluvního typu a zároveň dodržet požadavky katastrálního zákona i dalších souvisejících právních předpisů, aby mohl být převod vlastnického práva úspěšně zapsán do katastru nemovitostí.
K základním požadavkům, které musí darovací smlouva splňovat, patří:
- Celá jména, bydliště a rodná čísla (či data narození) dárce i obdarovaného.
- Přesné vymezení převáděné nemovitosti podle požadavků katastrálního zákona.
- Prohlášení dárce o bezúplatném převodu nemovitosti a souhlas obdarovaného s jejím přijetím.
- Datum a místo uzavření smlouvy včetně podpisů obou stran.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy sepsána písemně a musí obsahovat úředně ověřené podpisy všech zúčastněných subjektů. Ověření podpisů lze vyřídit například u notáře, advokáta nebo na pobočkách České pošty označených logem Czech POINT.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Samotná darovací smlouva, byť vyhotovená v písemné formě s úředně ověřenými podpisy smluvních stran, však k úspěšnému převodu nemovitosti nestačí. Zájemce o převod musí k podání na katastrální úřad připojit návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Pro sestavení návrhu na vklad lze využít interaktivní formulář dostupný na internetových stránkách katastru nemovitostí. Veškeré informace v návrhu musí přesně odpovídat údajům uvedeným v darovací smlouvě.
Vyplněný a podepsaný návrh na vklad je poté možné osobně doručit nebo zaslat (poštou či elektronicky) na příslušný katastrální úřad. K návrhu je nutné přiložit originál darovací smlouvy s ověřenými podpisy smluvních stran. Poté je třeba už jen zaplatit správní poplatek ve výši 2 000 Kč, který lze zaplatit hotově na místě, nebo bezhotovostním převodem na příslušný bankovní účet.
Návrh na vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru je nezbytný krok k dokončení převodu nemovitosti. Obdarovaný se totiž stává vlastníkem nemovitosti teprve až poté, co je jeho vlastnické právo úspěšně zapsáno do katastru nemovitostí. Celý proces přepisu vlastnického práva k nemovitosti trvá obvykle přibližně měsíc.
Daňové povinnosti související s darováním nemovitosti
Jedním z hlavních důvodů, proč se k mezigeneračním převodům majetku v rodinách často využívá formy daru, je osvobození tohoto typu převodu od daně z příjmů. Proto se dá říci, že je darování v rodině zpravidla z daňového hlediska výhodné.
Podle zákona o daních z příjmů jsou od této daně osvobozeny dary od:
- Příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.
- Osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Pouze pokud je hodnota darované nemovitosti vyšší než 5 milionů korun, je obdarovaný povinen informovat o převodu příslušný finanční úřad. Jde sice pouze o administrativní úkon (nahlášení převodu), nicméně jeho opomenutí může vést k udělení pokuty.
Obdarovaný se samozřejmě nevyhne každoročnímu placení daně z nemovitých věcí. Tato daň však nesouvisí se samotným převodem nemovitosti, ale s jejím vlastnictvím. Daň z nemovitosti má povinnost platit každý vlastník nemovitosti. V tomto ohledu je třeba neopomenout povinnost podat po nabytí vlastnického práva příslušné daňové přiznání.
Právní ochrana dárce
Je poměrně běžné, že dárce chce i po převodu nemovitosti nadále v této nemovitosti bydlet či ji jinak využívat. Často je totiž motivem k převodu majetku na děti to, že dárce chce mít plnou kontrolu nad rozdělením majetku a nad tím, jak s ním budou potomci nakládat.
V takových případech je vhodné do darovací smlouvy zahrnout ujednání zajišťující právní ochranu takového záměru dárce. Jedná se například o zřízení věcného břemene, které dárci umožní nemovitost nadále bezplatně a neomezeně užívat i po jejím převodu (například když rodiče převedou dům na dítě a chtějí nadále užívat své patro). Začlenění tohoto typu ustanovení do darovací smlouvy může významně přispět k prevenci pozdějších rodinných konfliktů.
Obvyklá ujednání užívaná za účelem právní ochrany dárce, jsou:
- Věcné břemeno dožití – toto ustanovení zajišťuje, že dárce (nebo jiná oprávněná osoba) může i nadále nemovitost obývat, a to doživotně, bezplatně a bez omezení.
- Zákaz zcizení a zatížení – představuje doplňkovou ochranu, kterou lze spojit například se zmíněným věcným břemenem. Zákaz umožňuje dárci kontrolovat další nakládání s nemovitostí – například její prodej, darování nebo zastavení – kdy je třeba jeho písemný souhlas.
Na základě našich zkušeností je většinou vhodné zahrnout oba tyto instituty už do samotné převodní dokumentace. V případě potřeby je možno je sjednat i samostatnou dohodou. Je však třeba mít na paměti, že je poté potenciální oprávněný odkázán na dobrou vůli majitele nemovitosti, který poté již nemusí s jejich zřízením souhlasit.
Tip od právníka: Při sjednávání zákazu zcizení a zatížení je důležité si uvědomit, že zákon umožňuje jeho zřízení pouze tehdy, pokud existuje důvod hodný právní ochrany, a zároveň jen na dobu, která je přiměřená. U darování nemovitosti v rámci rodiny to zpravidla znamená dobu, po kterou trvá věcné břemeno dožití ve prospěch dárce nebo dalších oprávněných osob.
Lze dar později odvolat?
Ano, čistě teoreticky to možné je. Odvolání daru je nicméně poměrně složitý proces. Každý dárce by si tak měl předem důkladně rozmyslet, zda opravdu chce a může k darování přistoupit. Zejména by měl v takové chvíli zvažovat svou životní situaci a osobu obdarovaného.
Odvolat dar je možné pouze ve výjimečných případech, které výslovně vymezuje občanský zákoník. Jedná se o:
- Odvolání daru pro nevděk – dárce může žádat vrácení darované nemovitosti, pokud obdarovaný vůči němu projeví vážně nevděčné chování. Vztahuje se tedy na případy, kdy dárce např. fyzicky napadne nebo se k němu jinak hrubě zachová. Dárce musí své tvrzení prokázat a v případě úspěšného odvolání daru se nemovitost vrací zpět do jeho vlastnictví. Tato úprava chrání základní morální principy spojené s darováním.
- Odvolání daru pro nouzi – v případě, že se dárce dostane do vážné životní tísně, například v důsledku nemoci či zásadního zhoršení finanční situace, může požádat o vrácení daru. Tato možnost má dárci pomoci překonat těžké období, pokud by se bez darované věci ocitl v existenčním ohrožení.
Obě možnosti jsou zakotveny v občanském zákoníku a slouží k ochraně práv dárce v mimořádných a nepředvídaných situacích. Každý případ odvolání daru je ale nutné posuzovat individuálně s ohledem na konkrétní okolnosti. Současně se většinou nedá předpokládat, že obdarovaný vrátí dar dobrovolně a výsledkem může být složitý soudní spor.
Darování nemovitosti nezletilému
Nemovitost je možné darovat i osobě mladší 18 let. Je však třeba počítat s tím, že je v takovém případě nutné dodržet určité dodatečné formální náležitosti.
Kromě standardní přípravy darovací smlouvy je třeba požádat o její schválení opatrovnický soud. Cílem tohoto soudního řízení je prověřit, zda je celá transakce skutečně v souladu se zájmy nezletilého a nepředstavuje pro něj nepřiměřené riziko. Toto soudní řízení je osvobozen od soudního poplatku.
Teprve po právní moci rozhodnutí soudu, kterým je darování schváleno, je možné úspěšně podat návrh na zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí. K návrhu je poté kromě podepsané darovací smlouvy nutné přiložit také originál nebo úředně ověřenou kopii rozhodnutí opatrovnického soudu.
Ve většině případů, pokud převod neohrožuje zájmy dítěte, jde obvykle o formalitu a soud darovací smlouvu schválí bez problémů. Je však třeba počítat s tím, že celý proces převodu nemovitosti na děti může trvat i několik měsíců.
Darování nemovitosti nezletilému dítěti
V životě mohou nastat situace, kdy mají rodiče více dětí, ale jejich majetkem je pouze jeden rodinný dům či byt. Rodiče se v takové situaci mohou rozhodnout převést nemovitost z mnoha různých důvodů například jen na jedno z dětí.
Takové rozhodnutí je plně v souladu se zákonem a rodiče nejsou povinni ostatním dětem poskytnout jakoukoli kompenzaci. Mohou se svým majetkem nakládat, jak uznají za vhodné.
Přesto se v zájmu zachování dobrých vztahů v rodině často přistupuje k určitému dobrovolnému finančnímu vypořádání mezi sourozenci. To může být neformální a založené na vzájemné důvěře, nebo upravené písemně. Například v podobě samostatné dohody, která bývá navázána na darovací smlouvu. V podobné dohodě se obvykle obdarovaný zavazuje uhradit ostatním sourozencům určitou finanční částku v předem stanovené lhůtě.
Pozor na vzory z internetu
Na internetu je k dispozici řada vzorových darovacích smluv na nemovitost a návodů věnujících se tomuto tématu. To může vytvářet mylný dojem, že sepsání takové smlouvy je jednoduché a zcela bez rizika. Je však důležité si uvědomit, že se jedná o převod velmi cenného majetku, a je proto třeba k němu přistupovat obezřetně.
Z tohoto důvodu doporučujeme obrátit se na advokáta, který se na nemovitostní právo specializuje a který by vám měl být schopen připravit kompletní dokumentaci na míru vašim potřebám. Zejména zajistit dostatečnou právní ochranu dárce, podle toho, jak hodlá nemovitost v budoucnu využívat.
Současně by měl být schopen převodní dokumentaci sepsat bezchybně, například se správným vymezením předmětu darování podle požadavků katastrálního úřadu. Tím se vyhnete zbytečným komplikacím ve formě zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí a propadnutí zaplaceného správního poplatku.
Online právní pomoc pro převody nemovitostí
Plánujete převést nemovitost na dítě formou daru a potřebujete zajistit darovací smlouvu a návrh na vklad do katastru? „Nevíte si rady? Ozvěte se nám – pomůžeme vám najít nejlepší právní řešení právě pro vaši situaci.“
Zajistíme vám odborné zpracování dokumentace online a za předem dohodnutých podmínek. Veškeré právní podklady pro vás připraví zkušený advokát.
