Převod nemovitosti na potomka formou daru je u nás častým krokem, ke kterému rodiče v určité fázi života přistupují. Děje se tak z různých důvodů: chtějí prostřednictvím darování bytu dceři usnadnit životní start, vyřešit otázku budoucího bydlení nebo si přejí mít jistotu, že majetek zůstane v rodině.
Darování nemovitosti však není pouze jednoduché gesto dobré vůle, ale jde o právní úkon se závažnými důsledky, který vyžaduje písemnou formu, zápis do katastru nemovitostí a pečlivé zvážení možných rizik.
V tomto článku se podíváme na to, jak darování bytu probíhá z právního pohledu, co všechno je třeba zařídit a jaká práva a povinnosti z darovací smlouvy plynou, ať už z hlediska daní, vztahů v rodině nebo ochrany rodičů.
Darovací smlouva a její náležitosti
Darovací smlouvou dárce bezúplatně převádí vlastnické právo k určité věci na obdarovaného, který dar přijímá. V případě darování nemovitosti, jako je dům nebo byt, musí mít smlouva vždy písemnou formu a obsahovat určité základní náležitosti.
Darování je charakteristické tím, že je bezúplatné. Dárce nedostává od obdarovaného žádnou protihodnotu. Darovací smlouva je však stejně závazná jako například smlouva kupní a jejím podpisem vznikají oběma stranám určitá práva a povinnosti.
Co musí darovací smlouva (potažmo návrh na vklad) obsahovat:
- přesné označení dárce a obdarovaného (včetně rodného čísla),
- přesný popis převáděného bytu (dle údajů z katastru nemovitostí),
- výslovné uvedení, že se jedná o dar, který obdarovaný přijímá do svého vlastnictví,
- případná související smluvní ujednání (např. věcné břemeno užívání).
Pozor ná právní režim vlastnictví bytu
Při darování bytu dceři je důležité rozlišovat, zda je byt ve výlučném vlastnictví jednoho z rodičů, ve společném jmění manželů (SJM), nebo mají rodiče byt v podílovém spoluvlastnictví.
Pokud je byt ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů (např. byl získán před manželstvím, děděním nebo darem) a není v něm tzv. rodinná domácnost, může jej tento manžel darovat sám, bez souhlasu druhého. Je-li v nemovitosti rodinná domácnost, je nezbytný souhlas druhého manžela.
Pokud je byt součástí SJM (typicky byl pořízen za trvání manželství a ze společných prostředků), darují ho fakticky oba manželé a musí tak s darováním oba souhlasit. Je totiž nutné si uvědomit, že pokud mají manželé byt ve společném jmění manželů, tak to neznamená, že každý z nich vlastní polovinu, se kterou mohou volně disponovat. Aby každý z manželů vlastnil polovinu, muselo by se jednat o podílové spoluvlastnictví.
Rozdíl mezi nimi je vysvětlen v následující tabulce:
| Společné jmění manželů (SJM) | Podílové spoluvlastnictví | |
| Vlastnický podíl | Manželé nemají určený podíl, majetek patří oběma jako celek | Každý spoluvlastník má přesně určený podíl (½, ¼ apod.) |
| Dispozice s majetkem | S majetkem může nakládat jen se souhlasem druhého manžela | Každý může nakládat se svým podílem, ale pro celý předmět je třeba dohoda (opět s výjimkou rodinné domácnosti) |
| Zánik | SJM nejčastěji zaniká se zánikem manželství (rozvodem nebo smrtí) nebo dohodou ve formě notářského zápisu či rozhodnutím soudu o zrušení či zúžení SJM | Spoluvlastnictví může zaniknout zejména dohodou či soudním vypořádáním. |
| Možnost jednostranného darování | Nelze – jeden z manželů nemůže bez souhlasu druhého darovat majetek v SJM | Lze – pokud není v nemovitosti rodinná domácnost či neexistuje jiné zákonné omezení (např. Předkupní právo) |
| Častý omyl | „Každý vlastní polovinu bytu a může ji převádět“ nepravda | „Každý má přesně půlku a může s ní dělat, co chce“ pravda s výhradami |
Co se stane, pokud tedy dojde k darování poloviny bytu dceři ze společného jmění manželů? Ve výsledku bude polovina bytu patřit dceři a druhá polovina bytu zůstane rodičům v SJM.
SJM ≠ každý z rodičů vlastní půlku
SJM = rodiče vlastní nemovitost společně jako celek
Jak u darování bytu dceři probíhá převod vlastnictví
Podpisem darovací smlouvy faktický převod vlastnického práva k bytu ještě nenastává – k tomu je potřeba zapsat změnu vlastnictví do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k bytu tedy přechází až okamžikem vkladu do katastru, a nikoli okamžikem podpisu smlouvy.
Jak postupovat:
- Sepsat darovací smlouvu – smlouva musí být poté opatřena ověřenými podpisy stran.
- Vyplnit související návrh na vklad do katastru nemovitostí – formulář je k dispozici na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.
- Připojit k návrhu darovací smlouvu – v písemné podobě s ověřenými podpisy.
- Podat návrh na příslušný katastrální úřad – buď osobně, poštou nebo elektronickou formou (zejména datovou schránkou).
- Zaplacení příslušného správního poplatku – standardní poplatek činí 2 000 Kč.
Katastrální úřad má na rozhodnutí o povolení vkladu 30 dní, v určitých případech může být lhůta prodloužena. Vlastnické právo je zapsáno zpětně ke dni doručení návrhu na vklad, nikoli až dnem rozhodnutí.
Doporučení:
Před podáním návrhu doporučujeme ověřit, že údaje v darovací smlouvě a vkladovém formuláři přesně odpovídají zápisům v katastru nemovitostí. Nejčastějším důvodem zamítnutí vkladu bývají formální chyby nebo neúplné údaje. V důsledku je většinou návrh na vklad zamítnut a zaplacený správní poplatek vám propadne.
Zejména přesné vymezení bytových jednotek podle požadavků katastrálního zákona bývá občas složité. Pokud darujete byt, rozhodně doporučujeme nechat si smlouvu sepsat nebo alespoň zkontrolovat právníkem specializovaným na nemovitostní právo.
Řešíte darování nemovitosti nezletilému? Přečtěte si také Jak nejlépe převést nemovitost na děti
Daňové aspekty darování bytu dceři
Daň z příjmů
Darování nemovitosti je z pohledu obdarovaného obecně příjmem, který může podléhat dani z příjmů. Nicméně při darování v nejužší rodině jsou bezúplatné příjmy (= dary) od daně osvobozeny.
Osvobození se konkrétně týká darování:
- od příbuzného v přímé linii = předci a potomci,
- od příbuzného ve vedlejší linii (ale pouze pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů),
- od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Daň z nemovitých věcí
Po převodu nemovitosti je nový vlastník, tedy obdarovaný, povinen podat do 31. ledna následujícího roku po darování přiznání k dani z nemovitých věcí. Samotná daňová povinnost pak vzniká každoročně.
Správní poplatek za vklad
Ačkoli nejde o daň v pravém slova smyslu, při podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí se platí jednorázový správní poplatek ve výši 2 000 Kč (při elektronickém podání 1 600 Kč).
Na co je třeba myslet při darování – možná rizika
Darování bytu dceři s sebou přináší i určitá rizika, která by měl dárce zvážit ještě před podpisem smlouvy.
Nemožnost jednoduše vzít dar zpět
Ve většině případů nelze dar jednoduše vzít zpět. Občanský zákoník sice připouští odvolání daru pro nevděk či pro nouzi, ale v praxi jde o výjimečné situace, které musí být dárce schopen prokázat a často ústí ve složitý soudní spor.
Ztráta úplné kontroly nad nemovitostí
Po darování bytu dceři se tato stává výlučným vlastníkem nemovitosti. Dárce (rodič) již nemá vlastnické právo a bez souhlasu dcery nemůže s bytem nijak nakládat, tedy třeba v něm dále bydlet. Pokud by došlo k nejhoršímu scénáři, potomek může rodiče nechat „vystěhovat“. Dalším možným problémem může být prodej bytu třetí osobě – obdarovaný potomek může nemovitost prodat, přestože zde rodiče stále bydlí. Řešením je darování bytu dceři důkladně promyslet a zahrnout do darovací smlouvy dostatečnou právní ochranu rodičů.
- Nejčastěji je to zřízení věcného břemene dožití, které rodičům zaručí právo byt nadále užívat i po jeho darování. Jedná se o věcné právo zapsané do katastru nemovitostí. To znamená, že v bytě mohou nadále bydlet, i kdyby došlo k jeho prodeji někomu dalšímu.
- Další zvýšení možné ochrany představuje zřízení zákazu zcizení a zatížení. Stejně jako u věcného břemene dožití se i toto věcné právo zapisuje do katastru nemovitostí. Pokud by nový vlastník (dcera) chtěl byt prodat, pronajmout nebo nějak zatížit (například vzít si půjčku a ručit bytem), musí k tomu mít souhlas oprávněných (rodičů).
Pokud tedy plánujete nemovitost nadále využívat, zejména k bydlení, doporučujeme zahrnout do darovací smlouvy i co nejvyšší možnou právní ochranu dárce.
Darování v průběhu života vs. dědictví
Darování bytu není jediný způsob, jak řešit mezigenerační převod majetku v rodině. Někteří rodiče dávají přednost tomu, aby byt zůstal v jejich vlastnictví až do smrti. Výhodou dědictví je, že si majitel zachová plnou kontrolu nad nemovitostí po celý život. Nevýhodou je, že dědické řízení může být zdlouhavé a podléhá notářským poplatkům. Odměna notáře je závislá na hodnotě pozůstalosti, pokud má tedy nemovitost vysokou hodnotu, je finančně výhodnější darování za života (včetně nákladů na sepsání darovací smlouvy právníkem).
Další problém může nastat v případě, kdy chtějí majetek rozdělit přesně dle své vůle. Například darovat byt dceři, která se o ně stará. Děti totiž podle zákonné posloupnosti dědí stejným dílem. I v případě závěti mají děti zůstavitele nárok na určitý povinný díl z dědictví. To znamená, že i kdyby rodiče určitého potomka vynechali ze závěti, stejně by měl nárok na určitý díl ze zanechaného majetku. I v ostatních případech může v rámci dědického řízení dojít ke sporům o majetek a k souvisejícímu zhoršení vztahů v rodině.
Oproti tomu darování je zcela v rukou rodičů a záleží jenom na nich, komu svůj majetek přenechají. Tím lze předejít budoucím sporům v průběhu dědického řízení. Současně mohou na potomky přenést náročnou správu majetku – tj. aby se například o nemovitost starali, udržovali ji a rekonstruovali.
Vypořádání mezi sourozenci
Darování bytu jen jednomu z dětí může přirozeně vyvolat napětí v rodině, zejména pokud jde o majetek větší hodnoty. Rodič má plné právo nakládat se svým majetkem podle svého uvážení a není povinen dětem darovat stejnou část.
To však neznamená, že se tento krok později neprojeví, ať už na vztazích v rodině, nebo při budoucím dědickém řízení. Pokud zůstane jiný majetek k dědění, může se uplatnit tzv. započtení daru na povinný dědický podíl obdarovaného potomka. V praxi to znamená, že hodnota darovaného bytu se může odečíst od podílu, který by jinak danému dítěti náležel v dědictví, aby byla zachována spravedlnost mezi potomky. Toto započtení lze však provést pouze, pokud došlo k darování v posledních třech letech před smrtí zůstavitele.
Chcete-li předejít budoucím sporům, je vhodné si v rodině otevřeně vyjasnit záměr (např. že ostatní děti obdrží jiný majetek, finanční dar apod.), popřípadě uzavřít dohodu o vypořádání mezi sourozenci.
Nebojte se vyhledat kvalifikovanou právní pomoc
Darování bytu dceři je významný právní krok, který by měl být dobře promyšlený nejen z právního, ale i z mezilidského hlediska. Ačkoli se může zdát jednoduché „jen podepsat smlouvu“, v praxi je důležité zvážit i dlouhodobé důsledky.
Na co nezapomenout:
- Sepisujte darovací smlouvu písemně a pečlivě – ideálně s pomocí právníka.
- Zvažte zřízení věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení, pokud chcete byt dál užívat.
- Ověřte daňové souvislosti a termíny – zejména daň z nemovitých věcí.
- Uvědomte si, že dar je většinou nevratný.
Nebojte se vyhledat pomoc specializovaného advokáta, který vás upozorní na možná rizika a pomůže vám s bezproblémovým převodem nemovitosti.
Právní pomoc online při darování bytu dceři
Naše advokátní kancelář poskytuje odborné právní služby rychle, efektivně a moderním způsobem. Zašlete nám poptávku přes online formulář na našem webu a my se vám obratem ozveme pro nezávaznou konzultaci a nacenění vašeho případu.
Dlouhodobě se specializujeme na nemovitostní právo a rádi vám pomůžeme s vaším problémem za předem stanovených podmínek a také za předem stanovenou cenu.
