Neplatící nájemník je pro pronajímatele vždy problém. I když je nezaplacené nájemné velmi nepříjemné a vyvolává značnou nejistotu, právní řád nabízí pronajímatelům konkrétní nástroje, jak nastalou situaci řešit. Klíčové je postupovat včas, systematicky a v souladu se zákonem. V tomto článku se dozvíte, jaké možnosti právní ochrany pronajímatele existují.
Jaké má pronajímatel možnosti, když nájemník neplatí?
Pronajímatel má v případě neplatícího nájemníka k dispozici zejména tyto právní prostředky:
- Ukončení nájemního vztahu
- Výzva k vyklizení nemovitosti
- Žaloba na vyklizení nemovitosti
- Rozkaz k vyklizení (od 1. 1. 2026)
- Vyklizení nemovitosti exekutorem
- Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti
Čtěte také: Co musí obsahovat nájemní smlouva? Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele.
Ukončení nájemního vztahu
Aby bylo možné po nájemci legálně požadovat vyklizení nemovitosti, je nejprve nutné, aby byl nájemní vztah řádně ukončen. Existují dvě základní možnosti, jak nájemní vztah ukončit, a to buď oboustrannou dohodou nebo jednostrannou výpovědí.
Aby mohl být nájemní vztah ukončen dohodou, musí s tímto postupem obě strany (tedy pronajímatel i neplatící nájemník) souhlasit. V opačném případě lze nájemní vztah ukončit pouze jednostrannou výpovědí.
U případné výpovědi je nutné vycházet ze zákonných výpovědních důvodů. Podle občanského zákoníku lze nájem bytu nebo domu na dobu určitou i neurčitou ukončit s tříměsíční výpovědní dobou pro:
- Hrubé porušení povinností z nájmu (typicky neplacení nájemného, provádění úprav bez souhlasu pronajímatele, přenechání nemovitosti jiné osobě bez souhlasu pronajímatele apod.).
- Pravomocné odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli, některému z členů jeho domácnosti, osobě bydlící v domě nebo proti cizímu majetku umístěnému v daném domě.
- Potřebu vyklizení nemovitosti pro veřejný zájem.
- Jiný obdobně závažný důvod.
Pronajímatel může nájem na dobu neurčitou ukončit s tříměsíční výpovědní dobou i pokud:
- Potřebuje užívat byt on nebo jeho manžel v případě rozvodu manželství.
- Potřebuje užívat byt příbuzný pronajímatele nebo jeho manžela, a to příbuzný v linii přímé nebo vedlejší (v druhém stupni).
Náležitosti výpovědi z nájmu
U výpovědi z nájmu je zásadní ohlídat si, že výpověď splňuje zákonem stanovené podmínky a půjde tak o platnou a účinnou výpověď:
- Výpověď musí být vždy písemná.
- Výpověď musí být doručena druhé straně (nájemci).
- Výpověď musí obsahovat konkrétní výpovědní důvod.
- Pronajímatel je povinen ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu podat námitky a domáhat se jejího soudního přezkumu výpovědi.
Právě doručením platné výpovědi začíná běžet zmiňovaná výpovědní doba, která činí 3 měsíce. Dávejte si však pozor na počátek běhu této lhůty. Výpovědní doba začne běžet až od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi.
Zvlášť závažné porušení povinností – okamžitá výpověď
Vedle standardní výpovědi existuje také varianta okamžitého ukončení nájmu bez výpovědní doby. Občanský zákoník ji pronajímateli umožňuje tehdy, když nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem.
Za takové porušení se považuje například situace, kdy nájemce neuhradí nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců. Výpovědi ale vždy musí předcházet písemná výzva, kterou je neplatící nájemník vyzván k nápravě.
Po marném uplynutí takové výzvy může pronajímatel výpověď doručit a nájemní vztah se ukončí okamžikem, kdy je výpověď nájemci prokazatelně doručena. Následně je nájemce povinen byt bez zbytečného odkladu vyklidit, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Výzva k vyklizení bytu
Nájemní vztah byl platně předčasně ukončen nebo uplynula doba na kterou byla nájemní smlouva uzavřena a nájemce se přesto nechce vystěhovat? Nikdy byste neměli takovou situaci řešit svépomocí a nájemce se snažit násilím vystěhovat. Takové jednání vám může přinést další problémy.
Po ukončení nájmu by měl pronajímatel vyzvat nájemce k dobrovolnému vystěhování. Výzvu je možno formulovat jako předžalobní výzvu k dobrovolnému vyklizení nemovitosti. K čemu taková výzva slouží?
Doručením výzvy k vyklizení dává pronajímatel nájemci jasně najevo, že je celá situace brána vážně a pronajímatel je připraven celou věc řešit soudní cestou. Takové upozornění může v některých případech sloužit jako motivace nájemce k dobrovolnému vyklizení nemovitosti.
Žaloba na vyklizení nemovitosti
V případě, kdy nájemce přesto nemovitost v určené lhůtě nevyklidí, nezbude pronajímateli, než věc řešit soudní cestou a podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soudní řízení o vyklizení však bohužel může často znamenat náročný a zdlouhavý proces.
V rámci tohoto soudního řízení musí pronajímatel v prvé řadě doložit, že nájemní vztah byl platně ukončen. Následně by měl soud rozhodnout o povinnosti nájemce byt, který užívá bez právního důvodu, vyklidit. Pokud pronajímatel splní všechny zákonné požadavky, mělo by pro něj toto řízení být formální záležitostí. Často však dochází k situacím, kdy se neplatící nájemce brání a snaží se řízení protahovat, což může celý proces vystěhování výrazně prodloužit.
Do roku 2026 představovala žaloba na vyklizení a klasické soudní řízení jedinou možnou cestu k právně čistému vystěhování neplatícího nájemníka. V rámci snahy o zlepšení tristní situace je nový institut tzv. rozkazu k vyklizení.
Rozkaz k vyklizení
Od 1. ledna 2026 nabyla účinnosti novela občanského soudního řádu, která zavádí nový právní institut, rozkaz k vyklizení.
Rozkaz k vyklizení by měl představovat rychlejší a efektivnější způsob, jak se domoci svého práva a neplatícího nájemce z bytu vystěhovat. Je to forma soudního rozhodnutí, kterou soud vydává ve zkráceném řízení. Výhodou rozkazu k vyklizení je tedy uspíšení a zjednodušení celého procesu.
Vydat rozkaz k vyklizení však soud může jen za splnění zákonných podmínek:
- Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem byl platně ukončen.
- Pronajímatel nejméně 14 dnů před podáním návrhu doručil nájemci písemnou výzvu k vyklizení nemovitosti.
- Pronajímatel je vlastníkem dané nemovitosti.
- Návrh pronajímatele je doložen a podpořen patřičnými podklady.
Jestliže je návrh pronajímatele doložen a podpořen příslušnými důkazy a soud shledá splnění všech výše vymezených podmínek, měl by vydat rozkaz k vyklizení. Rozkaz ukládá nájemci povinnost nemovitost do 15 dnů od jeho doručení vyklidit, případně proti rozkazu podat odpor.
Jakmile rozkaz k vyklizení nabude právní moci, stává se vykonatelným a pronajímatel ho může využít jako exekuční titul. Nájemce však může proti rozkazu k vyklizení podat odpor. Včasně podaný odpor znamená, že soud rozkaz k vyklizení zruší a vystěhování se bude projednávat v soudním řízení.
V některých situacích může tento nový institut pronajímatelům situaci ulehčit. U problematických nájemníků se však dá očekávat, že budou bojovat a pak bohužel rozkaz k vyklizení k žádnému urychlení vystěhování nepovede.
Vystěhování nájemníka exekutorem
Podali jste platnou výpověď, soud rozhodl o vystěhování a neplatící nájemník přesto v bytě dál setrvává? Závěrečným krokem při snaze o získání bytu či domu zpět je případné vystěhování neplatícího nájemníka exekutorem.
Kdy se může pronajímatel na soudního exekutora obrátit?
- Nájemce byt nevyklidil ani po nabytí právní moci rozsudku; nebo
- Ve věci byl vydán rozkaz na vyklizení a nájemce byt ve stanovené lhůtě nevyklidil ani proti rozhodnutí nepodal odpor.
V rámci exekučního řízení exekutor nejprve povinného vyzve k dobrovolnému vyklizení a předání bytu. Pokud nájemce tuto výzvu nesplní, exekutor stanoví datum vyklizení nemovitosti a následně přistoupí k samotnému provedení vyklizení. Při případných komplikacích může exekutor využít součinnosti dalších osob, například zámečníka nebo Policie ČR.
Notářský zápis s přímou vykonatelností
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti může představovat jednu z možností, jak se výše nastíněnému většinou velmi zdlouhavému řešení vyhnout a věc v případě problémů řešit mimosoudně. Zjednodušeně jde o formu dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, že byt za stanovených podmínek vyklidí, která je sepsána ve formě notářského zápisu.
Aby mohl být sepsán notářský zápis, který bude platným exekučním titulem, musí v době jeho sepsání existovat nájemní smlouva. Zároveň se musí nájemce zavázat, že pokud po skončení nájemního vztahu nemovitost ve stanovené lhůtě nevyklidí, dává souhlas k přímé vykonatelnosti, tedy k provedení vyklizení dané nemovitosti exekutorem.
Co musí notářský zápis obsahovat?
- Označení pronajímatele a nájemce (osoby oprávněné a osoby povinné);
- Označení skutečností, z nichž nárok vychází;
- Stanovení doby plnění (stanovení doby, do kdy musí být nemovitost vyklizena);
- Prohlášení nájemce (povinné osoby), že uděluje souhlas k vykonatelnosti zápisu.
Hlavní přínos případného notářského zápisu spočívá ve výrazném zrychlení ochrany práv pronajímatele. Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je totiž exekučním titulem, takže není nutné vést soudní řízení a vyčkávat na pravomocné a vykonatelné rozhodnutí o vyklizení nemovitosti.
Čemu se vyvarovat
Pronajímatel by se za žádných okolností neměl pokoušet nájemce vystěhovat svépomocí. Ať už násilím, výměnou zámků, nebo odpojením vody či elektřiny. Stejně tak nesmí bez jeho souhlasu do bytu vstupovat ani se svépomocí snažit vystěhovat jeho věci.
Takové jednání je nezákonné a v krajním případě může naplnit i znaky trestného činu. Přestože se pronajímatel může v takové situaci cítit oprávněně, protože jde o jeho nemovitost, právní úprava je jasná. I neplatící nájemce má v těchto situacích zákonnou ochranu. Pokud má pronajímatel dosáhnout vyklizení bytu a nedostat se sám do problémů, musí postupovat řádně a v souladu se zákonem.
Jak problémům s neplatícími nájemníky předcházet
Vystěhovat neplatícího nájemce bývá často komplikované, nepříjemné a většinou i velmi nákladné. Nejlepší strategií je proto snažit se podobným situacím předcházet. Jak?
1. Pečlivě vybírejte nájemníky
Již při prohlídce bytu se od nich snažte zjistit co nejvíce informací. Zájemce si můžete prověřit i ve veřejných rejstřících či evidencích a zjistit tak, zda například nemají exekuce nebo nebyli v minulosti trestáni.
2. Mějte kvalitně sepsanou nájemní smlouvu
V případě nájemní smlouvy je na místě poradit se s advokátem, který vám pomůže nastavit maximální možnou ochranu v mezích právní úpravy.
3. Nechte si od nájemce složit kauci
Kauce neboli peněžitá jistota představuje preventivní nástroj k ochraně pronajímatele. Nájemce kauci skládá ještě před nastěhováním do nemovitosti a pronajímatel z ní může čerpat v případě vzniklých problémů.
Současně lze pro porušení povinností z nájmu sjednat i smluvní pokutu, jejíž podmínky i výše se stanovují přímo v nájemní smlouvě. Součet kauce a smluvní pokuty však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Je třeba myslet na to, že podle aktuální judikatury a praxe by měla být složená jistota úročena. Po ukončení nájmu by měl pronajímatel vrátit kauci navýšenou o přirostlé úroky.
4. Řešte problémy včas a v souladu se zákonem
Ideální je snažit se vždy dospět k dohodě. Pokud to možné není, je nezbytné důsledně dodržet všechny zákonné postupy, lhůty a postupovat při ukončení nájmu i při případném vyklizení v souladu s právním řádem. Jen tak lze dosáhnout legálního vystěhování bez zbytečných komplikací.
Právní pomoc v nájemním právu
Máte problém s neplatícím nájemníkem a nejste si jistí, jak postupovat správně a v souladu se zákonem? Potřebujete aby byl neplatící nájemník vystěhován, aniž byste se sami dostali do problémů? Obraťte se na naši advokátní kancelář.
Naši zkušení advokáti vám pomohou jak s řešením vystěhování problémového nájemníka, tak se sepsáním kvalitní nájemní smlouvy. Pro nezávazné nacenění právních služeb v oblasti nájemního práva nás můžete kontaktovat prostřednictvím poptávkového formuláře.
