Koupě vysněného bytu či domu patří mezi největší a nejdůležitější finanční transakce v životě. Přestože se většina kupujících soustředí především na samotnou kupní smlouvu, klíčovou roli často sehrává už dřívější dokument – rezervační smlouva. Tento dokument může zásadně ovlivnit průběh celé transakce i související finanční rizika. V praxi se přitom objevují chyby, které mohou kupujícího připravit i o statisíce korun. Na co si tedy dát pozor?
Co je rezervační smlouva a proč je důležitá
Rezervační smlouva je dohoda mezi zájemcem o koupi, prodávajícím a často také realitní kanceláří. Jejím cílem je „dočasně blokovat“ nemovitost pro konkrétního kupujícího po dohodnutou dobu, aby měl kupující čas zajistit financování, připravit kupní smlouvu či zajistit úschovu. Kupující za rezervaci nemovitosti zpravidla skládá rezervační poplatek, který se často pohybuje v řádu desítek až stovek tisíc korun.
Nejčastější chyby v rezervační smlouvě
1. Smlouva jen s realitní kanceláří (tzv. dvoustranná rezervační smlouva)
Realitní makléř vám předloží rezervační smlouvu, kde vystupujete pouze vy (zájemce) a realitní kancelář (zprostředkovatel). Prodávající (vlastník nemovitosti) ve smlouvě vůbec nevystupuje.
Realitní kancelář však není vlastníkem nemovitosti. Nemůže se tedy platně zavázat k tomu, že vám nemovitost prodá. Pokud si majitel prodej rozmyslí a smlouvu odmítne podepsat, nebo nemovitost prodá někomu, kdo mu nabídne více peněz, budete jako kupující jen obtížně vymáhat splnění závazku. Prodávající se totiž k ničemu smluvně nezavázal.
Z hlediska právní jistoty je vhodné, aby byl prodávající přímou smluvní stranou rezervační smlouvy.
2. Rezervační poplatek: kdy se vrací a kdy může „propadnout“
Jednou z nejčastějších vad je ujednání, podle kterého může rezervační poplatek realitní kanceláři nebo prodávajícímu propadnout prakticky kdykoli, kdy nedojde k podpisu kupní smlouvy. Takové ustanovení může být pro kupujícího velmi nevýhodné – zejména pokud k uzavření obchodu nedojde z důvodů na straně prodávajícího nebo kvůli právní či technické vadě nemovitosti.
Rezervační smlouva by měla jasně vymezit, ve kterých případech se poplatek vrací. Typicky jde o situace, kdy:
- Prodávající odmítne uzavřít kupní smlouvu.
- Vyjde najevo právní či technická vada nemovitosti.
- Banka kupujícímu neschválí hypotéku, přestože doložil požadované podklady.
Bez jasného vymezení těchto situací se kupující vystavuje zbytečnému finančnímu riziku.
3. Neschválení hypotéky: ochrana kupujícího v rezervační smlouvě
Mnoho kupujících financuje pořízení nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Přesto některé rezervační smlouvy vůbec neřeší situaci, kdy banka úvěr neschválí. Pokud smlouva výslovně nestanoví, že v takovém případě má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku, může o něj přijít, i když objektivně nemohl obchod dokončit.
Takové situace lze řešit sjednáním rozvazovací podmínky. Ta může zajistit, že pokud vám banka odmítne financování poskytnout, rezervační smlouva zanikne a rezervační poplatek bude v plné výši vrácen kupujícímu.
4. Nepřiměřená smluvní pokuta
Některé rezervační smlouvy obsahují vysoké smluvní pokuty ukládané pouze kupujícímu, zatímco prodávající či realitní kancelář často žádnou srovnatelnou sankci nenesou. V praxi se lze setkat například s ujednáními, podle nichž kupující zaplatí smluvní pokutu ve výši celé rezervační zálohy, případně ještě vyšší částku, pokud v určité lhůtě nepodepíše kupní smlouvu – a to bez ohledu na důvod. Naopak prodávající nebývá sankcionován vůbec, nebo jen symbolicky.
Problematické bývá také neurčité vymezení povinností a jejich porušení. Pokud smlouva nestanoví přesně, jaké konkrétní jednání zakládá nárok na smluvní pokutu, vzniká prostor pro výkladové spory. Kupující se pak může dostat do situace, kdy je po něm požadována pokuta i v případě, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z objektivních důvodů.
Dobře nastavená rezervační smlouva by měla obsahovat přiměřené, vzájemně vyvážené sankce a zároveň jasně rozlišovat, kdo nese odpovědnost za zmaření obchodu. Smluvní pokuty by měly odpovídat předvídatelné újmě, nikoli sloužit jako jednostranný nátlakový nástroj.
5. Identifikace nemovitosti a kontrola právního stavu
Rezervační smlouva musí nemovitost přesně a nezaměnitelně určit (např. dle údajů z katastru nemovitostí) a zároveň alespoň základně popsat její právní stav. Pokud jsou údaje nepřesné nebo příliš obecné, může být později sporné, k čemu se měl prodávající vlastně zavázat, což komplikuje vymahatelnost práv kupujícího.
Kupující by měl před složením rezervačního poplatku ověřit zejména vlastnictví a případná zatížení nemovitosti – zástavní práva, věcná břemena, exekuce či jiná omezení. Některé právní vady lze v rámci převodu vyřešit, jiná však mohou obchod zásadně zkomplikovat nebo znemožnit financování hypotékou.
Pokud rezervační smlouva právní stav neřeší nebo obsahuje jen obecná prohlášení prodávajícího, vystavuje se kupující riziku, že zaplatí rezervační poplatek za nemovitost s právní vadou. Pečlivá identifikace a kontrola právního stavu je proto jedním ze základních kroků bezpečné koupě domu či bytu. Nejasná specifikace vytváří prostor pro spory, změny podmínek v průběhu jednání a zvyšuje riziko, že k uzavření kupní smlouvy nakonec nedojde.
Správně nastavená rezervační smlouva by proto měla obsahovat alespoň základní parametry předmětu budoucí koupě a poskytnout oběma stranám dostatečnou právní jistotu. V případě pochybností je vždy vhodné nechat její znění před podpisem zkontrolovat advokátem.
6. Lhůty v rezervační smlouvě: pozor na nereálné termíny
Pokud je stanovena příliš krátká lhůta pro zajištění financování, podpis kupní smlouvy nebo splnění dalších podmínek, může se kupující dostat do situace, kdy objektivně nestihne vše potřebné zajistit. Typicky jde o schvalování hypotečního úvěru, přípravu smluv a zajištění úschovy kupní ceny. Nesplnění sjednané lhůty poté může vést i k propadnutí rezervačního poplatku, přestože kupující postupoval řádně.
Lhůty by proto měly odpovídat reálnému průběhu převodu nemovitosti a zohledňovat všechny navazující administrativní i právní kroky.
7. Návaznost na kupní smlouvu: co by nemělo v rezervační smlouvě chybět
Častým problémem rezervačních smluv je, že vůbec nebo jen velmi neurčitě upravují podmínky uzavření kupní smlouvy. Ve smlouvě pak chybí zásadní údaje, jako je přesná kupní cena, způsob její úhrady, informace o úschově kupní ceny, termíny podpisu kupní smlouvy či předání nemovitosti. To vytváří prostor pro změny podmínek ze strany prodávajícího.
Nejasné vymezení budoucích podmínek je problematické také ve vztahu k rezervačnímu poplatku, jelikož není zřejmé, kdo nese odpovědnost za neuzavření kupní smlouvy. Správně nastavená rezervační smlouva by proto měla obsahovat alespoň základní parametry budoucí koupě a poskytnout oběma stranám dostatečnou právní jistotu.
Na co si dát pozor před podpisem?
- Nepodepisujte pod tlakem. Rezervační smlouva je závazná – vždy si ji vyžádejte předem a v klidu si ji projděte.
- Prověřte si financování. Pokud počítáte s hypotékou, zkuste mít financování bankou alespoň předběžně schváleno.
- Konzultujte rezervační smlouvu s advokátem. Kvalifikovaná právní kontrola může předejít problémům, zabránit sporům a ztrátě desítek či stovek tisíc korun.
Rizika koupě a prodeje nemovitosti bez rezervační smlouvy
Postup bez rezervační smlouvy může působit jednodušeji, protože až do podpisu kupní smlouvy nejsou strany nijak smluvně zavázány. Je však důležité počítat s tím, že určitý závazek může za určitých okolností vzniknout i neformálně – bez podpisu smlouvy – typicky pokud jedna strana bezdůvodně zmaří pokročilá jednání.
Absence rezervační smlouvy tak může do určité míry snižovat jistotu na obou stranách transakce. Kupující nemá záruku, že prodávající nemovitost nenabídne jinému zájemci, a prodávající naopak neví, zda kupující skutečně přistoupí k uzavření kupní smlouvy.
Řešením může být i smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde se strany zavážou uzavřít kupní smlouvu za jasných podmínek a ve stanovené lhůtě.
Jak může při kontrole rezervační smlouvy pomoci nemovitostní advokát?
Advokát vám může pomoci zejména tím, že:
- Zkontroluje rezervační smlouvu a upozorní na rizika.
- Navrhne úpravy, aby rezervační smlouva obsahovala vyvážená práva a povinnosti.
- Připraví návaznou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, resp. kupní smlouvu a úschovu kupní ceny.
Minimalizujte rizika spojená s koupí nemovitosti
Rezervační smlouva není pouhý administrativní krok, ale důležitý právní dokument. Nejasná ustanovení, nepřiměřené sankce nebo chybějící informace mohou mít pro kupujícího a celou transakci zásadní finanční dopady.
Před podpisem je proto vždy vhodné věnovat smlouvě dostatečnou pozornost a v případě pochybností využít odbornou právní pomoc. Včasná právní pomoc je zpravidla levnější než řešení následného sporu.
Pokud potřebujete zkontrolovat rezervační smlouvu nebo další dokumenty související s koupí nemovitosti, neváhejte nás kontaktovat – připravíme nezávazné nacenění a následně navrhneme bezpečnější znění rezervační smlouvy.
