Uzavření nájemní smlouvy na byt či dům se může na první pohled jevit jako formalita – stačí přece uvést, kdo komu nemovitost pronajímá a za kolik. Praxe však ukazuje, že špatně sepsaná nájemní smlouva bývá častým zdrojem sporů mezi nájemcem a pronajímatelem. Nejasně vymezené povinnosti, chybějící ujednání o opravách nebo neurčitá pravidla pro užívání bytu mohou vést k nepříjemnostem, které mnohdy mohou končit až u soudu.
Kvalitně sepsaná nájemní smlouva naopak chrání obě smluvní strany. Pronajímateli zvyšuje jistotu, že jeho majetek bude řádně užíván a udržován, a nájemci poskytuje právní jistotu a stabilitu bydlení. Tento článek se zaměřuje právě na pohled pronajímatele: co by měl do smlouvy zahrnout, jaká má práva a povinnosti a jak si nastavit nájemní vztah tak, aby byl spravedlivý, funkční a právně co nejbezpečnější.
Základní náležitosti – co musí obsahovat nájemní smlouva
Nájemní smlouva musí být ze zákona písemná. Dobrá nájemní smlouva by měla být srozumitelná, přehledná a obsahovat všechny zásadní a podstatné náležitosti. Takto nastavená smlouva pomáhá předcházet nejasnostem a zbytečným sporům mezi nájemcem a pronajímatelem. Je však třeba mít na paměti, že právní úprava nájmu bytu je poměrně přísná a smluvně se lze platně odchýlit jen od některých ustanovení.
Základem je přesné označení pronajímatele a nájemce a dále jasné vymezení, co je předmětem nájmu včetně jeho příslušenství (balkon, sklep, parkovací stání). Je nutné přesně určit výši nájemného, způsob jeho úhrady a termín, do kdy musí být nájemné zaplaceno. Stejně důležité je uvést, jaké služby jsou zahrnuty v nájmu a jakým způsobem se budou vyúčtovávat. Uveďte také dobu trvání nájmu a způsob a lhůty výpovědi. Nájemní smlouvu doporučujeme přinejmenším zpočátku uzavírat vždy na dobu určitou.
Tip pro praxi: Vyhněte se vágním formulacím a vždy uvádějte přesné částky a jasný mechanismus jejich změny (např. valorizaci podle inflace).
Práva a povinnosti pronajímatele
Pronajímatel má vůči nájemci nejen určitá práva, ale také řadu zákonných povinností. Správně nastavená nájemní smlouva by měla tyto vztahy vyvážit – aby byl pronajímatel chráněn, ale zároveň dodržoval zákonem dané mantinely. Jak již bylo uvedeno, manévrovací prostor, zejména pro nějaké povinnosti a zákazy nad rámec zákonné úpravy je poměrně úzký.
Pozor na diskriminaci při výběru nájemníka
Pronajímatel má samozřejmě právo se rozhodnout, komu byt pronajme, tato volba ale nesmí být založena na diskriminačních kritériích. Podle zákona č. 198/2009 Sb., o rovném zacházení a o právních prostředcích ochrany před diskriminací (antidiskriminační zákon) chrání osoby před nerovným zacházením zejména z důvodu pohlaví, věku, etnického původu, barvy pleti, zdravotního postižení, víry, sexuální orientace nebo rodinného stavu.
V praxi to znamená, že pronajímatel nesmí odmítnout zájemce na základě výše zmíněných důvodů. Zákon zároveň uznává, že pronajímatel může stanovit objektivní a přiměřená kritéria výběru nájemce, pokud nejsou diskriminačními. Typicky může zohlednit platební schopnost, pracovní stabilitu, předchozí zkušenosti s nájmem nebo počty osob, které budou v bytě žít. Případně podmínky je vhodné předem formulovat opatrně, jasně a jednotně pro všechny zájemce, aby bylo zřejmé, že je výběr pronajímatele založen na objektivních důvodech a není diskriminační.
Na případné porušení výše uvedených povinnosti je třeba dávat pozor jak v inzerátech, tak i komunikaci se zájemci či při případných prohlídkách bytu.
Řádné užívání bytu
Na jedné straně má pronajímatel povinnost nájemci umožnit řádné užívání bytu, na druhé straně má nájemce povinnost byt užívat řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Co přesně se pod tímto pojmem rozumí, je vhodné ve smlouvě blíže vymezit.
Hlavním účelem nájmu je samozřejmě bydlení, zákon ale nevylučuje, že byt může sloužit i k výkonu práce nebo drobné podnikatelské činnosti. Nájemce v bytě může podnikat v případě, že to nezpůsobí zvýšené zatížení bytu nebo domu. Tento trend se v posledních letech stal běžnou praxí, zejména s rozvojem práce na dálku.
Povinnost udržovat byt ve způsobilém stavu
Pronajímatel musí zajistit, aby byl byt po celou dobu nájmu způsobilý k užívání a splňoval běžné standardy bydlení. To znamená především udržovat funkční rozvody vody, plynu, elektřiny a topení, zajistit řádně fungující vybavení, které je součástí bytu (například kuchyňská linka, sporák, či topidla) a provádět opravy, které přesahují běžnou údržbu.
Tip pro praxi: Při předání bytu sepište předávacího protokol s detailním popisem stavu bytu a fotodokumentací. Takový protokol může později sloužit jako důležitý důkaz při sporu o opotřebení nebo škody.
Opravy a údržba pronajaté nemovitosti
Častou příčinou neshod mezi nájemcem a pronajímatelem je otázka, kdo co opravuje. Rozlišujeme mezi běžnou údržbou a drobnými opravami, které nese nájemce, a většími opravami či rekonstrukcemi, které jsou naopak povinností pronajímatele. Správné vymezení těchto hranic v nájemní smlouvě může pomáhat předcházet konfliktům.
Kritéria a vymezení běžných úprav a údržby, která jsou pro tuto oblast nájemního vztahu zásadní, upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Úpravy a jiné opravy bytu či domu
Pokud nájemce v bytě či domě plánuje provést úpravy, je klíčové odlišit běžnou údržbu od stavebních změn, které mění dispozici, konstrukci nebo trvalý charakter prostoru. Malování, výměna žárovek či těsnění patří mezi běžné úkony, které nevyžadují souhlas pronajímatele.
Naopak odstranění příčky, výměna podlah či oken nebo nová elektroinstalace už spadají mezi stavební úpravy a bez výslovného písemného souhlasu majitele nemovitosti nesmí být prováděny. Pokud se úpravy provádějí bez dohody, nájemce může být povinen uvést byt do původního stavu, nést související náklady, popřípadě i čelit výpovědi.
Pokud se nájemce s majitelem dohodne na úpravách, je vhodné sjednat písemný dodatek nebo dohodu, která stanoví rozsah prací, termíny, kdo nese náklady a jak bude pokračovat po ukončení nájmu (zda bude byt uveden do původního stavu nebo zůstane upravený). Takovým postupem se minimalizuje riziko sporů, jasně se vymezí odpovědnosti a obě strany získají právní jistotu.
Právo na nájemné a jistotu (kauci)
Jak již bylo zmíněno má pronajímatel samozřejmě právo na řádnou a včasnou úhradu nájemného a úhrad za služby. Jde o jednu ze základních náležitostí, které musí obsahovat každá nájemní smlouva, a jako takové je třeba ji věnovat zvýšenou pozornost.
Současně může pronajímatel po nájemci požadovat složení peněžité jistoty (kauce) k zajištění úhrady nájemného a dalších povinností vyplývajících z nájemního vztahu. Vedle toho si mohou strany sjednat pro tento případ i smluvní pokutu. Podle zákona však nesmí jistota a smluvní pokuta, a to ani v souhrnu, přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Informace o vystěhování neplatícího nájemníka naleznete v článku: Jak vystěhovat nájemníka 2025
Po skončení nájmu je pronajímatel povinen složenou jistotu vrátit. Z jistoty si může odečíst pouze částky, které doložitelně použil například na opravu poškozeného bytu, jeho zařízení nebo doplacení dlužného nájemného. Nájemce má proti tomu právo na úroky ze složené jistoty, a to za dobu od jejího poskytnutí do jejího vrácení.
Tip pro praxi: Pokud pronajímatel použije část jistoty už během trvání nájmu, může požadovat její doplnění na původní výši – to je vhodné výslovně uvést ve smlouvě.
Zvyšování nájemného
Důležitou součástí nájemního vztahu je rovněž upravování výše nájemného v průběhu trvání nájmu. Pronajímatel může nájemné zvyšovat, ale pouze v souladu se zákonem a případnou dohodou. V nájemní smlouvě je vhodné stanovit mechanismus pro zvyšování (například podle míry inflace, nákladů na služby či provoz bytu) a také lhůtu pro písemné oznámení nájemci. Nepředvídatelné nebo nahodilé zvyšování nájemného může být předmětem zbytečných sporů.
Právo na kontrolu bytu
Pronajímatel má právo kontrolovat stav bytu, aby se ujistil, že nájemce byt řádně užívá a udržuje. Toto právo je však omezeno respektem k soukromí nájemce. Pronajímatel nesmí do bytu vstupovat bez jeho souhlasu, pokud se strany nedohodly jinak. Neohlášené návštěvy mohou být považovány za zásah do práv nájemce. Ani dopředu dohodnuté kontroly by však neměly probíhat v nějaké nadměrné míře.
Pokud nájemce dlouhodobě odcestuje (např. na několik měsíců), měl by zajistit, aby v případě potřeby bylo možné byt zpřístupnit například pověřením důvěryhodné osoby (rodinného příslušníka, známého nebo správce).
Tip pro praxi: V případě nouzových situací, jako je únik vody nebo porucha topení, může pronajímatel vstoupit do bytu bez předchozího oznámení, ale měl by vždy postupovat přiměřeně a po zásahu nájemce co nejdříve informovat.
Zákaz chovu zvířat a omezení pobytu cizích osob
Pronajímatelé často do nájemní smlouvy vkládají různé zákazy a omezení, která mají chránit jejich majetek – typicky klauzule o zákazu chovu zvířat, omezování počtu osob žijících v bytě, nebo jiné podmínky, které jdou nad rámec zákona. Je pochopitelné, že pronajímatel chce předejít škodám a problémům se sousedy, nicméně ne všechna taková ustanovení jsou platná.
Zákon nájemci přiznává právo chovat zvíře v bytě, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo ostatním osobám v domě nepřiměřené obtíže. Pronajímatel nemůže chov zvířete jednoduše zakázat ani výslovnou úpravou v nájemní smlouvě. Takový zákaz by byl neplatný. Na druhou stranu, nájemce musí respektovat domovní řád a dbát na to, aby jeho zvíře nenarušovalo klidné užívání ostatních bytů v domě.
Podobná pravidla platí i pro přítomnost dalších osob v bytě. Pronajímatel má právo znát počet osob, které v bytě trvale bydlí, a nájemce musí případné navýšení počtu osob oznámit. Podle zákona má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To ale neznamená, že by pronajímatel mohl zakazovat krátkodobé návštěvy, ty nejsou nijak omezeny.
Závěrem: proč je kvalitní nájemní smlouva důležitá
Správně sepsaná nájemní smlouva je klíčovým nástrojem, který přináší právní jistotu a předchází konfliktům. Přehledně vymezuje práva a povinnosti obou stran, stanovuje pravidla pro úhradu nájemného, řešení oprav či kontrolu bytu a umožňuje flexibilně reagovat na změny nákladů a podmínek. Pro pronajímatele je to nejlepší prevence problémů a zároveň způsob, jak udržet vztah s nájemcem férový a profesionální.
Řešíte pronájem nemovitosti a chcete mít vše v pořádku? Využijte našich služeb. Pomůžeme vám se sepisem nájemní smlouvy či poskytneme potřebné poradenství. Vše můžete řešit z pohodlí vašeho domova – online a za jasně stanovených podmínek.
