Darovací smlouva není o pouhém přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Darování nemovitosti patří mezi nejčastější způsoby, jak v rodině převádět majetek mezi generacemi. Na první pohled jde o jednoduchý krok, kdy „někomu darujete dům nebo byt“. Ve skutečnosti však správně připravená darovací smlouva rozhoduje o tom, zda převod proběhne hladce, nebo se může změnit v právní komplikace, zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, či dokonce rodinný spor.
Kvalitní darovací smlouva chrání dárce i obdarovaného, stanovuje jasná pravidla a zajišťuje, že budou právní účinky trvalé a nezpochybnitelné. Právě proto je důležité vědět, co by měla obsahovat a jak jednotlivá smluvní ujednání mohou ovlivnit vlastníka a nemovitost samotnou.
Co je darovací smlouva a jakou hraje roli při převodu nemovitosti
Darovací smlouva je právní dokument, prostřednictvím níž dochází k bezúplatnému převodu vlastnického práva k nemovitosti, tedy k převodu bez nároku na protiplnění, z dárce na obdarovaného. Darovací smlouva hraje klíčovou roli při změně vlastníka v katastru nemovitostí. K samotnému převodu vlastnického práva totiž dochází až zápisem do katastru nemovitostí – pouhý podpis darovací smlouvy nestačí.
Představuje dohodu mezi dárcem, který nemovitost převádí, a obdarovaným, jenž ji přijímá. Ve smlouvě musí být jasně vyjádřena vůle dárce bezplatně převést nemovitost a vůle obdarovaného dar přijmout.
Povinné náležitosti darovací smlouvy
Písemná forma smlouvy je nezbytná, podpisy smluvních stran musí být pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí úředně ověřeny a originál darovací smlouvy musí být přílohou návrhu na vklad. Darovací smlouva by měla obsahovat přinejmenším následující náležitosti:
- identifikaci dárce a obdarovaného (jméno, adresu trvalého bydliště a rodné číslo),
- přesný popis převáděné nemovitosti/nemovitostí v souladu s požadavky katastru nemovitostí a příslušných právních předpisů,
- projev vůle dárce převést nemovitost bezúplatně a obdarovaného dar přijmout,
- místo a datum podpisu smlouvy.
Nejčastější způsoby ochrany dárce
V případě, že jste dárce, a chcete darovat nemovitost, ale zároveň v ni chcete i po darování nadále bydlet, lze doporučit zřízení věcného břemene doživotního bezplatného užívání nemovitosti, kdy si dárce vymíní právo nemovitost užívat až do své smrti. Ujednání by mělo přesně vymezit rozsah práva a způsob úhrady nákladů, aby se předešlo případným sporům. Věcné břemeno lze zřídit a zapsat do katastru pouze k nemovitosti jako celku, nikoli k nějaké její části.
K ochraně dárce slouží i takzvaný zákaz zcizení a zatížení jako věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí (stejně jako věcné břemeno). Zákaz zcizení a zatížení zaručí, že obdarovaný nesmí nemovitost po stanovenou dobu prodat, darovat ani zatížit (např. zástavním právem, nájmem či jiným právem) bez souhlasu dárce.
Nad rámec uvedeného lze do smlouvy zakotvit další ujednání, která budou sloužit k ochraně smluvních stran ve specifických případech či upravovat specifické potřeby stran.
Jaká rizika přináší špatně sepsaná darovací smlouva
Pokud chybí povinné náležitosti (třeba přesná identifikace nemovitosti, účastníků, jasný projev vůle darovat a přijmout), katastr návrh na vklad zamítne a vlastnické právo nebude převedeno. V závažnějších případech (např. obcházení zákona či neurčitý předmět smlouvy) může být smlouva absolutně neplatná a dar z právního hlediska nikdy nevznikne.
Vágně formulované věcné břemeno, či zákaz zcizení a zatížení mohou vést k nejasnému rozdělení práv a povinností. To se může projevit zejména při užívání nemovitosti, jejím prodeji, dědění nebo rozchodu rodinných příslušníků. Mohou vznikat spory o to, kdo smí nemovitost užívat a jaké má povinnosti. V nejhorším případě může dojít k faktické nefunkčnosti těchto ustanovení.
Bez dobře vymezeného věcného břemene nebo jiného zajištění hrozí dárci, že po převodu ztratí možnost nemovitost užívat nebo nějak ovlivnit její další osud. Při zhoršení vztahů s obdarovaným se dárce často spoléhá na odvolání daru pro nevděk, což je však v praxi důkazně náročné a úspěšnost je velmi nejistá.
Odvolání daru
Odvolání daru je mimořádný zásah do již uskutečněného převodu vlastnického práva, který je podle zákona možný jen ve dvou konkrétních případech, přičemž jejich podmínky jsou zákonem přesně vymezeny.
Dárce může dar odvolat v situaci, kdy upadne do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Dar může odvolat a požadovat, aby mu ho obdarovaný navrátil nebo zaplatil jeho obvyklou cenu, případně se této povinnosti obdarovaný může zprostit tím, že poskytne dárci to, co je k jeho výživě nebo výživě jiné osoby potřeba. Obdarovaný tuto povinnost nemá, pokud je sám v obdobné nouzi jako dárce. Právo odvolat dar nepřechází na dárcovy dědice.
Pokud dárci obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží tak, že zjevně poruší dobré mravy, může dárce od darovací smlouvy odstoupit pro nevděk, jestliže mu toto ublížení nedokáže prominout. Za nevděk vůči dárci může být považováno i porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.
Dárce může odvolat dar pro nevděk do jednoho roku ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, dozví-li se o tom dárce později, pak do jednoho roku ode dne, kdy o tom získal vědomost. Právo odvolat dar přechází na dárcova dědice, zabránil-li obdarovaný dárci v odvolání daru nebo zabránila-li v tom dárci vyšší moc. Dědic může dar odvolat nejpozději do jednoho roku od úmrtí dárce.
Specifické případy darovacích smluv
Darování spoluvlastnického podílu
Darovat lze ideální spoluvlastnický podíl, který se ve smlouvě označuje zlomkem (např. ½ domu, ¼ pozemku) a do katastru se zapisuje jako podílové spoluvlastnictví. Pozor – nedarujete určitou část nemovitosti (například patro domu), ale ideální podíl na celku. Darovanou nemovitost můžete smlouvou rozdělit na libovolně velké podíly. Jedinou podmínkou je, že jednotlivé podíly budou dohromady tvořit celou nemovitost.
Pokud darujete například polovinu nemovitosti, zůstáváte vlastníkem zbývajícího podílu a nakládání s nemovitostí se poté řídí ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, zejména pokud jde o správu nemovitosti a rozhodování o ní. Tento postup nelze doporučit v situacích, kdy lze předpokládat budoucí neshody mezi spoluvlastníky.
K tomuto více v článku: Darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví
Darování mezi manželi / partnery
Mezi manželi je možné darování tam, kde je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z nich nebo ve vlastnictví podílovém, nikoli v režimu společného jmění manželů. Pokud má být nemovitost darována oběma manželům do společného jmění, musí to být v návrhu na vklad i v darovací smlouvě výslovně uvedeno. Jinak ze zákona platí, že součástí společného jmění manželů není to, co nabyl darem jeden z manželů za trvání manželství, ledaže dárce vyjádřil při darování jiný úmysl.
Z daňového hlediska platí, že obdarovaný, který žil s dárcem ve společně hospodařící domácnosti nejméně po dobu jednoho roku před darováním, je pro účely daně z příjmu osvobozen od daně, podobně jako manželé nebo osoby příbuzné v přímé linii.
K tomuto více v článku: Darování nemovitosti do SJM
Darování nezletilému
Při darování nemovitosti nezletilému je zásadní vědět, že samotná darovací smlouva nestačí, a převod musí schvalovat příslušný opatrovnický soud, který posoudí, zda je dar v zájmu dítěte. Nezletilý je v řízení zastoupen kolizním opatrovníkem. Pokud nepřechází s nemovitostí nějaké dluhy či další závazky a její nabytí potenciálně nezletilého neohrožuje, mělo by se jednat o formalitu. Je třeba však počítat s tím, že to celou transakci o několik měsíců protáhne.
K tomuto více v článku: Jak nejlépe převést nemovitost na děti
Jak vám může pomoci advokát?
Advokát připraví darovací smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na míru Vaší konkrétní situaci (rodinné vztahy, hypotéka, spoluvlastnictví či nezletilé dítě), tak aby splňovala veškeré zákonné náležitosti. Navrhne vhodný způsob ochrany dárce, jako je věcné břemeno dožití nebo zákaz zcizení a zatížení a zajistí jejich správné zřízení tak, aby byla smlouva účinná a zápis do katastru nemovitostí proběhl úspěšně. U specifických situací, jako je například existující hypotéka nebo darování nezletilému advokát posoudí možná úskalí a navrhne optimální a bezpečný postup.
Online právní pomoc při darování nemovitosti
Darovací smlouva na nemovitost není pouhou formalitou. Pečlivě sepsaná smlouva dokáže předejít většině problémů – od zamítnutí převodu až po spory o užívání nemovitosti, placení běžných nákladů spojených s užíváním nemovitosti nebo spory o hrazení nákladů tykajících se rekonstrukce. Vyplatí se proto věnovat pozornost každému detailu a nepodceňovat formulace, které se mohou na první pohled zdát samozřejmé. Přece jen jde o převod majetku značné hodnoty, a kroky s tím spojené tak není radno podceňovat.
Pokud chcete mít jistotu, že darování nemovitosti proběhne bezpečně a bez rizika, je vhodné se obrátit na specializovaného advokáta, který smlouvu připraví na míru Vaší situaci a ošetří i zdánlivě nenápadná úskalí. Správně nastavená darovací smlouva je investicí do klidu – Vašeho i Vaší rodiny. Náš specializovaný tým je Vám k dispozici, neváhejte nás kontaktovat k nezávaznému nacenění právní pomoci.
