Darování nemovitosti je poměrně běžný právní úkon, ke kterému často dochází mezi blízkými osobami – obvykle mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty nebo sourozenci. Jde o bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Dárce převádí majetek na obdarovaného, aniž by za to očekával jakoukoli finanční či jinou protihodnotu. Ačkoli může jít o čistě rodinnou záležitost, darování s sebou nese řadu závažných právních důsledků.
V praxi se může stát, že dárce chce nemovitost převést do tzv. společného jmění manželů (SJM). Typicky například rodiče darují nemovitost svému dítěti a jeho manželovi/manželce. Motivací darování nemovitosti do SJM bývá snaha zajistit manželskému páru samostatné bydlení, podpořit jejich rodinné zázemí nebo vyjádřit důvěru ve stabilitu jejich vztahu.
Je však třeba mít na paměti, že právní úprava v této oblasti má svá úskalí. Celou transakci je potřeba důkladně promyslet, naplánovat a připravit. V lepším případě se nemovitost nestane součástí SJM, ale skončí v podílovém spoluvlastnictví. V horším případě může dojít k podcenění rizik s nevratnými důsledky.
Co je společné jmění manželů a jak funguje?
Pokud si manželé výslovně nezvolí jiný majetkový režim, vzniká ze zákona uzavřením manželství společné jmění manželů. Do SJM patří (s výjimkami) majetek, který některý z manželů nebo oba společně nabyli během manželství. Nejde o klasické podílové spoluvlastnictví. Manželé vlastní vše společně a nerozdílně, proto nelze určit, která „polovina“ nemovitosti patří kterému z nich. Celá nemovitost patří vždy oběma.
Do SJM spadá nejen hmotný majetek (movité a nemovité věci), ale také příjmy ze zaměstnání, podnikání a zisky z výlučného majetku některého z manželů. Typickým příkladem je nájemné z bytu, který jeden z manželů vlastnil už před svatbou. Samotný byt zůstává jeho výlučným majetkem, příjem z pronájmu však spadá do SJM. Součástí SJM může být i podíl v obchodní společnosti, pokud se manžel stal společníkem až po svatbě.
Jak bylo předesláno, občanský zákoník samozřejmě obsahuje výjimky z výše uvedeného pravidla. Mimo společné jmění zůstává například majetek nabytý děděním nebo darem (pokud dárce výslovně nestanoví, že jde o dar do SJM), věci sloužící výhradně osobní potřebě (např. oblečení, hygienické potřeby, šperky) nebo náhrady škody, bolestné a věci nabyté místo ztraceného výlučného majetku.
Do společného jmění patří i dluhy, včetně těch, které vznikly jen jednomu z manželů. Výjimkou jsou dluhy související s výlučným majetkem a dluhy vzniklé bez vědomí a souhlasu druhého manžela (mimo běžné záležitosti).
Pokud jde o nakládání se společným majetkem, u zásadních rozhodnutí (např. prodeje či darování nemovitosti) je nutný souhlas obou manželů, bez něj může být právní jednání neplatné.
Převod majetku do společného jmění manželů (SJM)
V praxi je několik pravidelně se opakujících scénářů a otázek, které lidé řeší. Asi nejčastější situací je, že rodiče plánují darovat nemovitost svému již sezdanému dítěti a z určitých důvodů se rozhodnou, že vlastnické právo převedou i na jeho manžela/manželku. V takovém případě je zásadní, aby darovací smlouva výslovně stanovila, že jde o darování nemovitosti do SJM.
Další běžná situace je, že jeden z manželů vlastní nemovitost ve výlučném vlastnictví a v průběhu manželství ji chce vložit do SJM. Tuto situaci nelze řešit darovací smlouvou, ale prostřednictvím tzv. rozšíření SJM, které musí být provedeno notářským zápisem. Na základě notářského zápisu se poté provede vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V určitých případech lze využít i souhlasné prohlášení manželů. Typicky tam, kde nemovitost fakticky náleží do SJM, ale v katastru je jako vlastník zapsán pouze jeden z manželů. Například když při koupi byl v kupní smlouvě uveden jen jeden z manželů, přestože nemovitost nabývali společně.
Převod nemovitosti do společného jmění manželů má své výhody (přinejmenším vztahové). Je však potřeba mít na paměti i možná rizika, např. při rozvodu, dědickém řízení nebo exekuci na jednoho z manželů. Právní důsledky se totiž mohou výrazně lišit podle toho, zda jde o výlučné vlastnictví, nebo o majetek ve společném jmění.
K darování do podílového spoluvlastnictví více v článku: Darování nemovitosti do posílového spoluvlastnictví
Jak správně darovat nemovitost do SJM – postup a náležitosti
Jak bylo předesláno, darování nemovitosti do SJM je krok, který je třeba pečlivě naplánovat a správně provést z hlediska práva, tak, aby vše bylo jasné a proběhlo bez komplikací. Tento proces vyžaduje přesné dodržení formálních náležitostí a výslovné vymezení, že nemovitost je darovací smlouvou převáděna právě do společného jmění manželů.
Klíčovým dokumentem je t darovací smlouva, která musí být v písemné formě a podepsána s úředně ověřenými podpisy stran. Převod nemovitosti je dokončen až vkladem do katastru nemovitostí, nikoli samotným podpisem smlouvy.
Po podpisu darovací smlouvy je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento krok je zásadní pro úspěšný převod vlastnictví. Návrh lze podat osobně, poštou nebo elektronicky. K návrhu je třeba přiložit originál darovací smlouvy a uhradit příslušný správní poplatek.
Doporučujeme nechat si darovací smlouvu připravit nebo alespoň zkontrolovat zkušeným advokátem specializovaným na nemovitostní právo. Cílem je předejít formálním chybám, které by mohly vést k zamítnutí návrhu na vklad nebo jiným komplikacím. Správně připravený převod nemovitosti zajistí hladký průběh celé transakce a klid všech zúčastněných stran.
Časté chyby při darování do SJM (a jejich následky)
Darování nemovitosti do SJM sice není nejčastější, ale stále jde o běžný krok. Vzhledem k tomu, že jde o převod majetku velké hodnoty, je potřeba celou transakci správně nastavit a provést. Pokud dojde k nějakému opomenutí, může takový dar přinést v budoucnu dlouhodobé komplikace a spory.
Nejčastější chyby:
- Nesprávné vymezení v darovací smlouvě – smlouva musí výslovně stanovit, že se nemovitost daruje do SJM. Jinak může být návrh na vklad zamítnut nebo se nemovitost převede do podílového spoluvlastnictví, popřípadě do výlučného vlastnictví jednoho z manželů.
- Neprovedení vkladu do katastru nemovitostí – bez vkladu vlastnické právo nepřechází, i když je smlouva podepsaná.
Rizika a právní ochrana dárce
Vždy je třeba myslet na to, že darováním nemovitosti nad ní dárce ztrácí plnou kontrolu. Obdarovaní s ní mohou volně nakládat, například ji prodat, pronajmout nebo zatížit zástavním právem. Odvolání daru je možné jen v zákonem vymezených případech a často vyžaduje absolvovat složitý soudní spor.
Jak se dárce může chránit:
- Věcné břemeno dožití – umožňuje oprávněnému bezplatně užívat nemovitost po zbytek života, i když už není vlastníkem. Věcné břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí a je účinné i vůči třetím osobám.
- Zákaz zcizení a zatížení – omezuje možnost obdarovaných nakládat s nemovitostí bez souhlasu dárce.
Tyto právní nástroje doporučujeme sjednat už při sepisu darovací smlouvy a promítnout je do návrhu na vklad. Pečlivé právní ošetření převodu vám pomůže předejít nepříjemnostem a zajistí klidné vztahy mezi dárci a obdarovanými i do budoucna.
Daňové aspekty darování nemovitosti do SJM
Při darování nemovitosti manželům je potřeba zohlednit nejen právní stránku věci, ale i otázky daňové. Pokud si v oblasti zdanění nejste jistí, doporučujeme problematiku vždy konzultovat se specialistou na daně.
Protože darovací daň aktuálně v právním řádu není, je daň z příjmů jedinou převodní daní, která přichází v úvahu. Platí, že bezúplatné příjmy jsou u vymezeného okruhu osob blízkých od daně osvobozeny. Jinak řečeno, pokud darují například rodiče, je situace zpravidla jednoduchá a daň neřešíte.
Pokud ale obdarovaný není v okruhu osvobozených osob (zákonem vymezených blízkých příbuzných či osob žijících ve společné domácnosti), může jít o zdanitelný příjem.
Je-li osvobozenou osobou jen jeden z obdarovaných manželů, doporučujeme předjednat postup s příslušným finančním úřadem. Podle převládajícího odborného názoru by mělo být darování nemovitosti do SJM od daně osvobozeno, v praxi se lze setkat s odlišným výkladem jednotlivých úředníků. Základem je případné problémy aktivně řešit.
I v případě osvobození od daně může obdarovanému přesto určitá povinnost vůči finančnímu úřadu vzniknout. Aktuálně jde o oznamovací povinnost v situaci, kdy hodnota daru přesáhne 5 000 000 Kč. V takovém případě je převod třeba oznámit příslušnému finančnímu úřadu.
Tipy od advokáta: Na co si dát při darování nemovitosti do SJM
Darování je nejen určité gesto rodinné mezigenerační solidarity, ale především právní úkon s dlouhodobými důsledky. Často se setkáváme s tím, že lidé darují nemovitost bez dostatečné znalosti veškerých důsledků a bez jakéhokoli právního zajištění. To může vést ke sporům v rodině a ke ztrátě kontroly nad majetkem. I když převod probíhá v rodině, je důležité přemýšlet racionálně a mít vše správně nastavené od začátku.
Na co nezapomenout:
- Nepodceňujte podobu smlouvy – darovací smlouva by měla být písemná, přesná, jednoznačná a dostatečně právně ošetřená.
- Myslete na dostatečnou právní ochranu – využijte instituty jako je věcné břemeno dožití nebo zákaz zcizení a zatížení.
- Prověřte daňové aspekty – i při osvobození od daně může být v určitých případech nutné ohlášení daru finančnímu úřadu.
- Vše si dopředu důkladně promyslete – darování je obvykle nevratné a vztahy se mohou časem změnit.
Právní pomoc online – darování nemovitosti do SJM
Naše právní pomoc při darování nemovitosti do SJM zahrnuje:
- Přípravu precizní a bezpečné darovací smlouvy.
- Nastavení smluvní ochrany dárce (např. věcné břemeno dožití, zákaz zcizení a zatížení).
- Zpracování návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
- Pomoc se základní orientací v daňových povinnostech a dalších praktických otázkách převodu nemovitosti.
Dlouhodobě se specializujeme na nemovitostní právo a rádi vám pomůžeme s vaším problémem. Pracujeme transparentně za předem dohodnutých podmínek. Díky našim zkušenostem předejdete chybám, které by mohly vést k pozdějším sporům.
Naše advokátní kancelář poskytuje odborné právní služby rychle, efektivně a moderním způsobem. Zašlete nám poptávku přes online formulář – ozveme se obratem s nezávaznou konzultací a cenovou nabídkou.
