Základní náležitosti kupní smlouvy
Kupní smlouva na byt vyžaduje přesnou specifikaci bytu v souladu s katastrálním zákonem. Ať už se jedná o byt, dům nebo pozemek, je nutné nemovitost jednoznačně a přesně definovat. Nekompletní nebo nejednoznačné definování nemovité věci může vést k neúspěchu vkladového řízení na katastru nemovitostí, což může mít za následek nejen prodlení procesu, ale i propadnutí souvisejícího správního poplatku.
Při transakci týkající se domu nebo bytu je esenciální detailně popsat technický stav objektu, včetně jakýchkoli potenciálních vad. Kromě hodnocení technického stavu je rovněž více než vhodné provést komplexní kontrolu právního stavu nemovitosti. Tento proces by měl zahrnovat prověření možných právních vad prostřednictvím úplného výpisu z katastru nemovitostí, stejně jako ověření bezdlužnosti prodávajícího. Pokud transakce neprobíhá mezi rodinnými příslušníky, doporučuje se pečlivé prověření výše uvedené skutečnosti. V této souvislosti by kupní smlouva na nemovitost měla jasně uvést všechny možné technické i právní vady.
Kupní smlouva na byt by měla zahrnovat následující klíčové náležitosti:
- Jednoznačná identifikace obou stran – prodávajícího a kupujícího;
- Přesné určení nemovité věci, která je předmětem transakce;
- Závazek prodávajícího předat nemovitost do vlastnictví kupujícího, stejně jako závazek kupujícího přijmout nemovitost do svého vlastnictví a uhradit za ni stanovenou kupní cenu;
- Stanovení výše kupní ceny a způsobu její uhrady;
- Určení místa a data podpisu smlouvy, včetně nutnosti mít podpisy obou stran úředně ověřené.
Vzhledem k finančním a právním důsledkům takové transakce je vysoce doporučeno využít profesionálních služeb advokáta pro řádné vyhotovení kupní smlouvy.
Kupní smlouva na byt od advokáta, online a za přesně stanovenou cenu? Takovou právní službu poskytujeme.
Kupní smlouva na byt: Na co si dát pozor
Nový občanský zákoník stanovuje, že při převodu vlastnického práva k nemovitosti může na nabyvatele přejít i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota spojená s nemovitostí, což se rovná přechodu dluhu zajištěného touto jistotou. Zcizitel (prodávající) může po převodu vlastnického práva požádat věřitele, aby akceptoval nabyvatele (kupujícího) jako nového dlužníka. Pokud se věřitel nevyjádří, platí, že souhlas dal, pokud byl o tomto následku výslovně upozorněn.
Avšak tato zákonná domněnka převzetí dluhu je vyvratitelná, což znamená, že prodávající a kupující mohou tuto klauzuli v kupní smlouvě vyloučit nebo ji upravit odlišně. Proto se doporučuje, aby kupující pečlivě zkontroloval kupní smlouvu, zda obsahuje vyloučení tohoto ustanovení, pokud na nemovitosti existuje zástavní právo z dluhu prodávajícího. Taková právní kontrola nemovitosti je klíčová pro ochranu majetku kupujícího.
Kupní smlouva na byt může tak obsahovat řadu ustanovení k právní ochraně jedné nebo druhé strany.
Co když kupuji družstevní byt
Kupní smlouva na byt, když se jedná o družstevní byt? Dokument, který reguluje převedení vlastnických práv k podílu v bytovém družstvu z jedné strany (převodce) na druhou stranu (nabyvatele), je označován jako smlouva o převodu družstevního podílu. Smlouva o nabytí družstevního podílu obvykle popisuje převodce a nabyvatele a detailně definuje družstevní podíl, jenž je předmětem transakce. Tento podíl je nerozlučně spojen s právem nájmu družstevního bytu, který je ve vlastnictví příslušného bytového družstva.
Smlouva také stanovuje cenu, která se za družstevní podíl platí, jak má být tato cena uhrazena, a obsahuje prohlášení obou smluvních stran a případně další specifické podmínky. Smlouva je zakončena určením místa a data, kdy byla uzavřena, a podpisy obou stran.
Je třeba si uvědomit, že každá smlouva o převodu družstevního podílu vyžaduje specifický přístup. Pravidla pro takovou smlouvu stanovuje občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích.
Je tak tedy důležité rozlišovat mezi nákupem nemovitosti v osobním vlastnictví a družstevním vlastnictví. V každém případě budou kupní smlouvy pro nemovitosti odlišné.
Kupní smlouva na byt zatíženého hypotékou
Při nákupu nemovitosti zatížené hypotékou se obvykle vyskytují dvě hlavní strategie. První spočívá v tom, že prodávající využije část kupní ceny k předčasnému splacení stávající hypotéky. Toto řešení často vyžaduje správné načasování a konzultace s hypotečním poradcem, aby byly minimalizovány poplatky spojené s předčasným splacením.
Druhým možným postupem je převzetí stávající hypotéky kupujícím, což může být jednodušší řešení, i když v praxi se často stává, že banky preferují poskytnutí nové hypotéky prostřednictvím refinancování. Bez ohledu na zvolený přístup je důležité, aby kupní smlouva podrobně specifikovala veškeré podmínky pro úspěšný převod nemovitosti, úhradu nebo převzetí stávající hypotéky, jakož i pro výmaz původního zástavního práva. K zajištění těchto transakcí je silně doporučeno využití úschovy kupní ceny prostřednictvím advokáta nebo notáře, což poskytuje právní ochranu kupujícímu.
Kupní smlouva na byt zatíženého hypotékou vyžaduje tak přesné nastavení této transakce.
Koupě bytu developera: připravte se na kontrolu řady dokumentace
Koupě bytu od developera zahrnuje několik právních dokumentů – obvykle rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu. Rezervační smlouva stanovuje zájem o koupi, rezervační lhůtu a povinnost zaplatit rezervační poplatek. Smlouva o smlouvě budoucí kupní vymezuje povinnost zájemce uzavřít kupní smlouvu a měla by obsahovat detailní specifikaci bytu, vymezení standardního vybavení a podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva na byt je detailní dokument, který stanovuje práva a povinnosti obou stran. Při financování koupě bytu hypotékou je důležité, aby tyto smlouvy byly v souladu s podmínkami poskytnutého úvěru.
Při vyjednávání s developerem je důležité pečlivě si prostudovat všechny dokumenty a zajistit, aby nebyly v rozporu s podmínkami financující banky. Doporučuje se také kontrolovat stav bytu před podpisem kupní smlouvy a zajistit, aby byly jasně stanoveny podmínky pro reklamace případných vad. Pro ty, kteří se v právních dokumentech neorientují, může být užitečné využít služeb právníka specializovaného na nemovitosti.
Pozor na chyby a na katastr (nesprávná specifikace bytu)
Pro realizaci převodu bytu je nutná důkladná příprava a podepsání kupní smlouvy, následované podáním návrhu na vklad na příslušném katastru nemovitostí. Kupní smlouva na byt je pak přílohou tohoto návrhu na vklad. Důležitým požadavkem je, aby podpisy prodávajícího a kupujícího na kupní smlouvě na byt byly úředně ověřeny.
Kupní smlouva na byt musí mít správně vymezenou bytovou jednotku dle katastrálního zákona a občanského zákoníku (potažmo ještě podle starého zákona o vlastnictví bytů). Pokud toto není splněno, může dojít k zamítnutí vkladového řízení na katastru nemovitostí, což může mít za následek propadnutí uhrazeného správního poplatku.
Je třeba správně určit jednotku v kupní smlouvě na byt, zda se jedná o jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů nebo již o jednotku vymezenou dle nového občanského zákoníku. Není možné opomenout spoluvlastnické podíly na souvisejících pozemcích a společných částech bytového domu.
V rámci procesu koupě bytu je doporučeno ověřit, zda související garáž nebo sklep není veden na jiném listu vlastnictví než bytová jednotka, která se převádí na kupujícího. Neuvedení sklepu nebo garáže v kupní smlouvě, pokud jsou vedeny samostatně v katastru nemovitostí, obvykle znamená, že nebudou převedeny na kupujícího. V takovém případě je nutné podat nový návrh na vklad s novou kupní smlouvou pro tyto části a zaplatit další správní poplatek na katastru.
Kupní smlouva na byt online a od právníka
Hledáte odborníka na převod nemovitostí? Poskytujeme právní pomoc online v nemovitostním právu. Rychle, odborně a za předem stanovenou cenu.
