Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost

Kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouva na nemovitost je základní dokument, který hraje nepostradatelnou roli při převzetí vlastnických práv na nemovitost, jako je dům nebo byt. Je to vlastně jakýsi „průvodce“, který nám přesně popisuje, co kupujeme, za kolik a zaručuje, že vše proběhne hladce a podle pravidel.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Přečtěte si rozhovor s naší advokátkou Mgr. Anetou Lachmannovou pro portál hypoindex.cz.

Kupní smlouva představuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím a obsahuje podrobné informace o nemovitosti, která se prodává – od jejího typu, přes polohu až po její velikost a stav (právní i faktický). Je velmi důležité, aby tyto informace byly správné a kompletní, protože jakákoli chyba může vést k problémům, včetně odmítnutí převodu vlastnictví katastrálním úřadem.

Kvůli složitosti přípravy kupní smlouvy na nemovitost je často dobré vyhledat odbornou pomoc.

Úhrada kupní ceny

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? V procesu uzavírání kupní smlouvy na nemovitost je jedním z klíčových bodů pečlivé propracování ujednání o způsobu úhrady kupní ceny. Strany uzavírající smlouvu by měly tomuto aspektu věnovat zvláštní pozornost, jelikož správně nastavená dohoda o platbě může pomoci předejít možným sporům a nedorozuměním. Jedním z efektivních nástrojů pro zajištění spravedlivé a bezpečné úhrady je využití notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Tyto služby poskytují neutralitu a záruku pro obě strany, že peněžní prostředky budou převedeny správně a včas.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Správné nastavení platebních podmínek a ideálně využití odborné úschovy kupní ceny.

Úhrada kupní ceny by měla být rovněž v souladu s podmínkami uvolnění finančních prostředků od hypoteční banky, pokud je nákup nemovitosti financován prostřednictvím hypotéky. To znamená, že kupní smlouva by měla zahrnovat specifická ujednání o podmínkách a časování uvolnění peněz z hypotečního úvěru, aby byly všechny strany koordinovány a aby nedošlo ke zpoždění nebo k jiným potenciálním problémům.

Dalším důležitým bodem, který by měl být zvážen při externím financování nákupu nemovitosti, je vymezení role banky v rámci kupní smlouvy, což může zahrnovat ustanovení týkající se zřízení zástavního práva na nemovitost jako záruky pro poskytnutí financování. Tato smluvní ustanovení by měla být jasně definována a obě strany by měly být plně informovány o všech povinnostech a důsledcích spojených s tímto typem financování.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Správně nastavit podmínky bankovního financování koupě při reflektování ujednání do kupní smlouvy.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost

Bytové jednotky a s nimi spojené spoluvlastnické podíly často představují problémy při převodu vlastnictví. Mnoho z těchto obtíží pramení z dvojkolejnosti právní úpravy týkající se jednotek. Například je důležité zjistit, zda je jednotka vymezena podle aktuálního občanského zákoníku, nebo zda je pod správou starého zákona o vlastnictví bytů. Rozlišení mezi těmito dvěma právními rámci je zásadní pro správnou identifikaci nemovitosti v kupní smlouvě.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Zjistit, podle jakého zákona je stanovena jednotka.

Dalším důležitým bodem je správná identifikace všech souvisejících nebytových prostor a pozemků, které jsou spojeny s vlastnictvím bytu. Těchto prvků může být někdy velmi mnoho a jejich správné určení a popis v kupní smlouvě je zásadní. Pokud se převádí jen část bytové jednotky, může to vést ke složitým výpočtům podílů na společných částech budovy, pozemku, nebytových prostorech atp.

V neposlední řadě mohou nastat komplikace při identifikaci pozemků. Občas se stává, že u pozemku chybí značka stavební parcely – zkratka „st.“ – což může vést k situaci, kdy se vlastně převádí úplně jiný, anebo dokonce neexistující pozemek.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Správná identifikace nemovitosti dle katastrálního zákona je klíčová pro úspěšný převod na katastru.

Kontrola stavu nemovitosti

Při nákupu nemovitosti se kupující často soustředí na faktické vady (nefunkční plynový kotel, poškozená podlaha atp.), což je nepochybně důležité, nicméně je rovněž důležité provést důkladnou právní kontrolu nemovitosti, a to s ohledem na potenciální práva třetích stran k nemovitosti (např. nájemní smlouva), věcná břemena a dluhy spojené s nemovitostí.

Zároveň je dobré zjistit, zda prodávající nebo kupující nemají finanční potíže. Toho lze dosáhnout tím, že nahlédnete do veřejně dostupného insolvenčního rejstříku, kde najdete informace o tom, jestli na někoho byl podán insolvenční návrh. Dále můžete zkontrolovat Centrální evidenci exekucí, kde se dozvíte, jestli na danou osobu nebyla uvalena exekuce. Výpis z této evidence můžete snadno získat na pobočce České pošty.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Není prodávající v exekuci nebo insolvenci, což by podstatně zkomplikovalo převod.

Další klíčovou oblastí, které je třeba věnovat zvýšenou pozornost, je přesné vymezení všech vad nemovitosti v rámci kupní smlouvy. Tím lze předcházet budoucím sporům mezi kupujícím a prodávajícím.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Věnujte pozornost také kontrole právních vad nemovitosti.

Rezervační smlouva jako budoucí kupní smlouva

Mnozí kupující nerozlišují mezi rezervační smlouvu a budoucí kupní smlouvou, a to může vést k nežádoucím následkům. U rezervační smlouvy je to jednodušší. Pokud se po podepsání rezervační smlouvy rozhodnete neuzavřít kupní smlouvu, obvykle vás to stojí „pouze“ výši rezervačního poplatku. Je to druh smlouvy, která dává kupujícímu určitou volnost rozhodování a nezavazuje ho zpravidla zcela k nákupu nemovitosti, byť rezervace pro kupujícího něco stojí (rezervační poplatek, který může být vysoký).

Pokud ale uzavřete smlouvu o budoucí kupní smlouvě, tato volnost vymizí. Tím, že uzavřete tuto smlouvu, se zavazujete k uzavření kupní smlouvy v budoucnu. Dané rozhodnutí nelze jednoduše vzít zpět bez možných právních důsledků. Pokud totiž kupující odmítne nemovitosti koupit po uzavření budoucí kupní smlouvy, prodávající má právo soudně se domáhat nahrazení vůle kupujícího a dožadovat se uložení povinnosti kupujícímu kupní smlouvu uzavřít. Toto je významný rozdíl mezi těmito dvěma typy smluv, na který je důležité si dát pozor.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Než něco podepíšete, přemýšlejte nad závazností takové smlouvy.

Možnosti odstoupení od kupní smlouvy

V kupní smlouvě na nemovitost se obvykle objevuje prohlášení prodávajícího, že nabízený majetek je bez vad – ať už jde o faktické nebo právní nedostatky. Někdy je také uveden seznam konkrétních vad, o kterých byl potenciální kupující předem informován. Pokud však dojde k objevení nových vad, kupní smlouva často umožňuje prodávajícímu jejich nápravu. V případě, že prodávající nedokáže vadu odstranit, a ta je natolik závažná, je vhodné mít ve smlouvě stanovenou možnost odstoupení od smlouvy.

Odstoupení od smlouvy kvůli vadám nemovitosti se tím pádem může stát klíčovým bodem kupní smlouvy. Pokud by byla ale taková doložka v kupní smlouvě omylem vynechána, stále existují možnosti, jak z kupní smlouvy odstoupit na základě zákonem stanovených důvodů. Je to ovšem komplikovanější proces, který vyžaduje přesné zařazení konkrétní situace do úzkých zákonných rámců umožňujících odstoupení.

Závěrem je třeba zdůraznit, jak je důležité mít ve smlouvě jasně stanovené podmínky pro odstoupení. Bez nich může být odstoupení od smlouvy velmi obtížné a časově náročné, a to zejména v případě, kdy se objeví závažné nedostatky nemovitosti, které nebyly v době uzavření smlouvy zřejmé.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Zvažte možnost stanovení podmínek pro odstoupení od kupní smlouvy.

Právní pomoc právníka

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost? Odpověď není snadná, jak jsme si uvedli výše. Pokud si přejete mít při převodu nemovitosti na své straně právní pomoc, můžete nás nezávazně kontaktovat k nacenění právní pomoci.