Pronajímáte byt? Pak jistě víte, že to znamená nejen možnost pasivního příjmu, ale i řadu starostí a potenciálních rizik. Pronajímatelé často hledají rady, jak zajistit bezpečnější pronájem. Mezi nejčastější problémy, se kterými se pronajímatelé potýkají, patří neplatící nájemníci nebo neochota nájemníků dobrovolně opustit byt po skončení nájmu.
V tomto článku vám poradíme, jak rizika spojená s pronajímáním bytu minimalizovat.
Kvalitní nájemní smlouva je základ bezpečnějšího pronájmu
Základem, jak předcházet problémům spojeným s pronájmem bytu, je mít uzavřenou kvalitní nájemní smlouvu, která bude dostatečně vymezovat práva a povinnosti smluvních stran, a především poskytovat pronajímateli co nejvyšší možnou právní ochranu.
Občanský zákoník obsahuje poměrně striktní pravidla nájmu bytu, včetně ustanovení, od kterých se nelze odchýlit. Nájemníkům tak například nelze zakázat pořídit si mazlíčka, kouřit v bytě či si do bytu přepsat trvalý pobyt.
Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou podobu. Měla by detailně upravovat nejen základní náležitosti, jako je výše a splatnost nájemného či délka trvání nájmu (na dobu určitou nebo neurčitou), ale také přesná pravidla pro ukončení nájmu.
Dále by měla obsahovat jasně definovaná práva a povinnosti stran, včetně specifikace, kdo hradí opravy, kdo a jak platí energie apod. Zásadní roli hraje také způsob předání bytu, včetně výše a podmínek kauce.
S přípravou nájemní smlouvy na míru je vhodné se obrátit na odborníka. Zkušený advokát by měl být schopen připravit kvalitní nájemní smlouvu, která bude pamatovat na všechna rizika spojená s nájemním vztahem a zajistí bezpečnější pronájem bytu.
Nezapomeňte na předávací protokol
Dalším zásadním dokumentem spojeným s nájmem bytu je předávací protokol. Jeho význam je často podceňován, ale v případě sporu může sehrát důležitou roli. Doporučujeme proto věnovat i předávacímu protokolu dostatečnou pozornost. Smyslem předávacího protokolu je zachytit stav bytu a jeho vybavení v době předání nájemníkovi. Je dalším krokem pro bezpečnější pronájem.
Protokol by měl obsahovat:
- identifikace stran a nemovitosti
- stav bytu ke dni předání
- výčet vybavení
- stav měřidel (voda, elektřina, plyn)
- zjištěné závady
- podpisy obou stran
Vzhledem k tomu, že protokol obsahuje slovní popis věcí, je dobré ho doplnit fotodokumentací stavu bytu a vybavení. Fotografie přece jen zachytí stav věci přesněji.
Skončení nájmu
Nájemní smlouva může podle občanského zákoníku skončit několika způsoby. Pokud je smlouva uzavřena na dobu určitou, skončí uplynutím sjednané doby. U nájmu na dobu neurčitou končí vztah výpovědí jedné ze stran a uplynutím výpovědní lhůty, která činí obvykle tři měsíce.
Pronajímatel může smlouvu vypovědět i okamžitě, a to v případech stanovených zákonem – například pokud nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem (např. neplatí nájem více než tři měsíce, poškozuje závažně byt, působí vážné problémy pronajímateli či ostatním obyvatelům apod.). Výpověď z nájmu musí být vždy písemná a řádně odůvodněná, jinak je neplatná.
Skončení nájmu
Pokud se jedná konkrétně o problémy s neplatícími nájemníky nebo nájemníky odmítající po skončení nájmu dobrovolně opustit byt, jde vždy pro pronajímatele o velmi složitou situaci.
K problému vystěhování neplatících nájemníků si můžete přečíst náš předchozí článek: Jak vystěhovat nájemníka 2025
V současné době se pronajímatelům otevřela možnost určitého zjednodušení jinak velmi složitého a časově náročného postupu při nuceném vystěhování problémových nájemníků. Soudní praxe aktuálně posvětila možnost uzavřít nájemní smlouvu ve formě notářského zápisu doplněného o tzv. doložku přímé vykonatelnosti.
Notářský zápis může mít dvě podoby: buď obsahuje samotnou nájemní smlouvu s dohodou o vyklizení, nebo je ve formě notářského zápisu sepsána pouze samostatná dohoda o povinnosti nájemníka vyklidit byt v případě ukončení nájmu. Častější praxí je uzavření pouze samostatné dohody.
Jestliže se jedná o správné nastavení nájemní smlouvy a notářského zápisu, doporučujeme obrátit se na zkušeného nemovitostního advokáta, který připraví kvalitní nájemní smlouvu a dojedná veškeré náležitosti, včetně notáře k vyhotovení notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti. To vše jsou pro bezpečnější pronájem
Vyklizení bytu exekutorem
Využití doložky přímé vykonatelnosti umožňuje pronajímateli přejít v situaci, kdy nájemník přes platné skončení nájmu byt nevyklidí, rovnou k exekučnímu řízení. Bez nutnosti podávat žalobu na vyklizení a absolvovat zdlouhavý soudní proces, kdy průměrná délka soudního řízení v takové věci často může činit i více než 1 rok.
Notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti má právní sílu obdobnou pravomocnému soudnímu rozhodnutí a představuje pro pronajímatele zásadní posílení ochrany jejich práv a majetku.
Vyhotovení notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti není nijak časově náročné a zpravidla takový může být sepsán při návštěvě konkrétního notáře na počkání. Je samozřejmě ale nutné se předem s konkrétním notářem domluvit, případně nechat zajištění celého procesu na advokátovi, který vše s notářem předjedná.
Co je notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti?
Notářský zápis je úřední listina, kterou se osvědčuje právní jednání nebo skutečnost. Pokud notářský zápis obsahuje tzv. doložku přímé vykonatelnosti, stává se exekučním titulem.
To znamená, že v případě porušení povinností nájemcem, po platném skončení nájemního vztahu, může pronajímatel přistoupit rovnou k vystěhování nájemníka exekutorem, bez nutnosti mít k vystěhování pravomocné soudní rozhodnutí.
Tento institut je pro pronajímatele krokem, jak si zajistit bezpečnější pronájem, protože pomáhá zkrátit dobu potřebnou k vystěhování neplatícího nájemníka, a to přinejmenším o měsíce.
Klíčový rozsudek Nejvyššího soudu z roku 2024
Použitelnost notářského zápisu při řešení vystěhování nájemníků však nebyla vždy jednoznačná. Důležitý průlom přinesl rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 225/2024, který se jednoznačně vyslovil ve prospěch možnosti využití notářského zápisu s přímou vykonatelností i v oblasti nájemních vztahů. Soud potvrdil, že pokud nájemce v notářském zápisu výslovně souhlasí s vyklizením bytu po skončení nájmu, lze takový dokument považovat za platný a vykonatelný exekuční titul.
Nejvyšší soud změnil předchozí rozhodnutí a posílil právní jistotu pronajímatelů. Důležité ovšem je, aby nájemce výslovně a jednoznačně prohlásil, že se zavazuje byt vyklidit k určitému datu, nebo za jasně stanovených podmínek.
Praktické výhody pro pronajímatele
| Výhoda | Praktický přínos |
| Rychlejší vyklizení bytu | Díky doložce přímé vykonatelnosti nemusí pronajímatel podávat žalobu k soudu a čekat na rozhodnutí. Může se obrátit přímo na soudního exekutora. |
| Bezpečnější pronájem | Pokud nájemce poruší své povinnosti, má pronajímatel silný nástroj k vymáhání nároků bez zbytečného prodlení. |
| Snížení nákladů | Soudní řízení představuje náklady na soudní poplatky, právní zastoupení a další výdaje. Tyto náklady lze díky notářskému zápisu snížit. |
| Prevence problémového nájmu | Samotný fakt, že nájemce podepíše notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti, může působit preventivně. Zodpovědný nájemce, který má poctivý úmysl, obvykle s tímto postupem nemá problém. |
| Snížení rizika nečinnosti nájemce | Nájemce si je od počátku vědom, že jakékoliv neplnění povinností má přímé důsledky. To často předejde nekomunikaci, zdržování nebo pokusům prodloužit neoprávněné užívání bytu. |
| Vyšší motivace k dodržování smlouvy | Závazek obsažený ve veřejné listině má větší váhu a nájemce si je vědom vyšší právní síly dokumentu. |
Postup při sepsání notářského zápisu
Jak už z názvu vyplývá, sepsat notářský zápis může jen notář. Notář, optimálně ve spolupráci s advokátem, který připravil nájemní smlouvu, by měl zajistit, že notářský zápis bude obsahovat veškeré potřebné náležitosti a bude vykonatelný. Tedy, že se v případě potřeby můžete rovnou obrátit na exekutora, který neplatícího nájemníka vystěhuje.
Cena za notářský zápis se pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, ale ve srovnání s náklady spojenými se soudním řízením a ztrátami z neuhrazeného nájemného se jedná o investici, která se vyplatí. Totéž platí i o konzultaci postupu s advokátem a přípravě kvalitní nájemní smlouvy.
Proč při pronájmu využít notářský zápis?
Zkušenosti z praxe a aktuální judikatura jasně ukazují, že notářský zápis s doložkou přímé vykonatelnosti může být účinný nástroj k posílení ochrany práv pronajímatele. Jedná se o univerzální řešení, které představuje skvělý způsob, jak předejít vleklým sporům a zajistit bezpečnější pronájem.
Z právního hlediska se jedná o efektivní, rychlé a legitimní řešení, jak si zajistit vystěhování nájemníka po ukončení nájemního vztahu a zabránit zneužívání práv nájemcem. V době, kdy je pronajímání bytů stále běžnější investiční strategií, je takové posílení právní jistoty pronajímatele k nezaplacení.
Rady pro bezpečnější pronájem bytu
- Důkladně si vyberte nájemníka, projděte všechny veřejně dostupné rejstříky ohledně jeho bonity a osobně se s ním setkejte.
- Nechte si nájemní smlouvu připravit/zrevidovat zkušeným advokátem specializujícím se na nemovitostní právo.
- Zvažte možnost využití notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti.
- V případě problémů se snažte o dohodu s nájemníkem. I když třeba budete muset nějak ustoupit ze svých podmínek, může vám to ušetřit mnohé problémy.
Rady pro bezpečnější pronájem bytu
Chcete si zajistit bezpečnější pronájem? Ochránit pronajímaný byt před neplatiči nebo jinak problémovými nájemníky? Pomůžeme vám připravit kvalitní nájemní smlouvu a další potřebné dokumenty, které mohou být následně doplněny notářským zápisem s doložkou přímé vykonatelnosti.
Jako advokátní kancelář specializující se na nemovitostní právo pro vás zajistíme kompletní právní servis – od konzultace, správného nastavení podmínek nájmu, sepisu nájemní smlouvy až po domluvení postupu s notářem. Vše řešíme online, rychle a srozumitelně a za předem stanovenou odměnu. Neváhejte nás nezávazně kontaktovat přes kontaktní formulář.
