Řešíte, jak vystěhovat nájemníka, který neplatí nájem nebo jinak porušuje své povinnosti? Poradíme vám, jak nájemníka vystěhovat legálně a bez rizika, že se dostanete do problémů. Dozvíte se také, jak problémům s nájemníky efektivně předcházet.
Jak vystěhovat nájemníka se kterými jsou problémy
Právo neposkytuje pronajímateli příliš mnoho volnosti při řešení problémových nájemníků a stanovuje poměrně striktní postup. Před vystěhováním problémového nájemníka je vždy nutné nejprve nájem platně ukončit, není možné někoho legálně vystěhovat za trvání nájemního vztahu.
Pronajímatel může dát nájemci výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů. Neplacení nájemného je jedním z takových důvodů. V případě zvlášť závažného porušení povinností z nájmu, za které zákon výslovně označuje nezaplacení nájemného a nákladů za služby po dobu alespoň tří měsíců, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní smlouvu dokonce bez výpovědní doby.
Čtěte také: Vystěhování neplatícího nájemníka
Stejně jako je v pracovním právu více chráněn zaměstnanec, je v nájemním právu chráněn nájemce. Například si nelze sjednat jiný výpovědní důvod, než jsou ty vymezené zákonem. Kvůli tomu bývá nicméně v praxi vystěhování problémových nájemníků obtížné a zdlouhavé.
Odpojení elektřiny a výměna zámků
Přestože se většinou jedná o zdlouhavý a složitý proces, je vždy potřeba postupovat v souladu s právem. Mnozí pronajímatelé se domnívají, že mohou nájemníka vystěhovat svépomocí, protože jde přeci o jejich vlastní nemovitost a nájemník již obdržel výpověď. Realita je však jiná. Nájemník a jeho domácnost jsou stále pod ochranou zákona.
Pronajímatel by se tedy rozhodně neměl snažit vystěhovat nájemníka silou, pomocí odpojení energií, vody, výměny zámků od vstupních dveří či jinými podobnými způsoby. Takové postupy mohou naplnit znaky trestného činu, a pronajímatel se takovým postupem může sám dostat do problémů.
Jak platně ukončit nájemní smlouvu
Ideálním způsobem ukončení nájmu je písemná dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem. Strany se mohou dohodnout na všech aspektech ukončení nájmu a vystěhování nájemníka. Tuto možnost lze však samozřejmě využít pouze za předpokladu, že nájemník s ukončením nájmu souhlasí. V opačném případě přichází v úvahu pouze výpověď. Pronajímatel má přitom ze zákona na výběr pouze z několika výpovědních důvodů.
Nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou lze vypovědět v tříměsíční výpovědní době pro:
- hrubé porušení povinnosti z nájmu,
- odsouzení pro úmyslný trestný čin proti pronajímateli, členu jeho domácnosti, osobě bydlící v domě nebo cizímu majetku nacházejícím se v domě,
- vyklizení bytu či domu ve stanoveném veřejném zájmu,
- nebo pro jiný podobně závažný důvod.
Nájemní smlouvu na dobu neurčitou pak lze vypovědět v tříměsíční výpovědní době taktéž v případech:
- chce-li pronajímatel nebo jeho manžel sám užívat byt (v případě rozvodu),
- potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného (ve vymezených případech).
Za hrubé porušení povinností z nájmu se například považuje přenechání bytu do podnájmu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele, provádění úprav a přestaveb bez souhlasu pronajímatele, opakované nedodržování pravidel a povinností pro chování v domě, neplacení nájemného nebo nákladů za služby apod.Výčet toho, co je hrubým porušením povinností rozhodně není úplný a vždy záleží na konkrétních okolnostech případu a intenzitě či opakování porušení.
Platná výpověď z nájmu
Aby byla výpověď z nájmu bytu platná, musí splňovat základní zákonem stanovené náležitosti:
- musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně,
- pronajímatel musí ve výpovědi informovat nájemce o právu vznést námitky a požádat o soudní přezkum výpovědi,
- musí obsahovat jasně stanovený výpovědní důvod.
Po doručení výpovědi nájemci začíná běžet výpovědní doba a až teprve jejím uplynutím nájemní vztah definitivně končí. Jak již bylo zmíněno, je výpovědní doba tříměsíční a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Během výpovědní doby má nájemník právo podat ve dvouměsíční lhůtě od okamžiku doručení návrh na přezkoumání platnosti a oprávněnosti výpovědi soudem.
Okamžitá výpověď nájemní smlouvy
Za určitých okolností může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu i bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu předal. Samozřejmě nelze očekávat ani požadovat vystěhování z hodiny na hodinu, ale zákon stanovuje nájemci na opuštění bytu lhůtu jednoho měsíce.
Okamžitou výpověď může pronajímatel využít jen při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem. Stejně jako u hrubého porušení není v zákoně přesně stanoveno, o jaké jednání výslovně jde. Dle občanského zákoníku se za zvlášť závažné porušení povinností považuje:
- nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu delší než tři měsíce,
- poškozování domu či bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobení vážných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám žijícím v domě,
- neoprávněné užívání bytu v rozporu s ujednaným účelem nebo způsobem.
Nad rámec již zmíněných náležitostí výpovědi z nájmu, stanovuje zákon v tomto případě navíc požadavek vyzvat nájemníka před podáním výpovědi, aby své závadné chování či protiprávní stav v přiměřené době napravil. Teprve pokud se tak nestane, je možné platně podat okamžitou výpověď a požadovat vystěhování.
Žaloba na vyklizení bytu
Jestliže se problématický nájemník po platném ukončení nájmu výpovědí dobrovolně nevystěhuje, nezbývá pronajímateli nic jiného než se obrátit na příslušný soud. Soudnímu vymáhání by měla ještě předcházet formální písemná žádost o vyklizení bytu – předžalobní výzva.
Jedná se o další písemnou výzvu, tentokrát však už k vystěhování z bytu. Z výzvy by mělo být patrné, do kdy má nájemník předat vyklizený byt pronajímateli a co bude následovat, pokud tak neučiní.
Pokud nájemník přesto pokračuje v neoprávněném užívání bytu, může pronajímatel přistoupit k podání žaloby na vyklizení bytu. V případě, že byl předchozí nájemní vztah platně ukončen, tedy byly splněny veškeré zákonem požadované kroky a náležitosti, měl by soud žalobě pronajímatele vyhovět.
Samozřejmě, jako každé soudní řízení, může být i řízení o vyklizení bytu poměrně zdlouhavé. Zvláště v případě, že problémový nájemce ví, jak ve věci chodit a jak řízení protahovat. Z těchto důvodů se zákonodárce rozhodl zavést do právního řádu institut rozkazu k vyklizení, jakožto zjednodušenou formu řízení o vystěhování problémového nájemníka.
Novela občanského soudního řádu, která zavádí rozkaz k vyklizení, zatím zcela neprošla legislativním procesem. Aktuálně předpokládaná účinnost je od 1. července 2025. Rozkaz může v určitých případech vystěhování značně urychlit. Předpokladem však je, že se nájemník aktivně nebrání. V opačném případě čeká pronajímatele klasické soudní řízení.
Vystěhování bytu s pomocí exekutora
Posledním krokem k získání nemovitosti zpět je výkon soudního rozhodnutí o vyklizení bytu. Pokud nájemce ani po právní moci rozsudku byt v rozhodnutím stanovené lhůtě dobrovolně nevyklidí, může se pronajímatel obrátit na soudního exekutora.
V rámci exekučního řízení vyzve exekutor povinného k dobrovolnému vyklizení a odevzdání bytu. Pokud vyzvě není vyhověno, stanoví termín vyklizení nemovitosti a teprve poté je provedeno samotné vyklizení. V případě obstrukcí může exekutor využívat součinnost dalších osob, jako je zámečník či Policie ČR.
Ve všech krocích musí být dodržovány zákonem stanovené lhůty a postupy. I výkon rozhodnutí je proto poměrně zdlouhavá záležitost. Nicméně při úvaze jak vystěhovat nájemníka je třeba s tímto počítat.
Základem je problémům předcházet
Jak již bylo výše nastíněno, vystěhování problémového nájemce bývá složité, zdlouhavé a v konečném důsledku velmi nákladné.. A to se ani nebavíme o tom, v jakém stavu je byt pronajímateli nakonec vrácen.
Ideální je snažit se těmto problémům předcházet, než následně přemýšlet jak vystěhovat nájemníka. Lze doporučit několik základních kroků, jak riziko problémů při pronajímání bytu co nejvíce minimalizovat.
Jako první se nabízí samozřejmá věc – důkladně si nájemníky vybrat. Pokuste se zjistit o svých potenciálních nájemnících co nejvíce informací, můžete je zkusit vyhledat i ve veřejných rejstřících či evidencích ke kontrole dluhů, insolvencí či exekucí.
Dalším krokem je kvalitně napsaná nájemní smlouva. Některé věci se dají ve smlouvě upravit odlišně od zákona, doporučujeme smlouvu konzultovat se specializovaným právníkem, který vám pomůže zajistit maximální právní ochranu v mezích zákona.
Oblíbeným preventivním opatřením je kauce neboli peněžitá jistota. Jistotu nájemník uhradí před nastěhováním a v případě problémů z ní může pronajímatel brát peníze. Poměrně nová je možnost sjednat si pro porušení povinnosti z nájmu smluvní pokutu. Smluvní pokuta a její výše se sjednávají v nájemní smlouvě. Dohromady však výše smluvní pokuty a kauce nesmí převýšit trojnásobek měsíčního nájemného.
Posledním doporučením je aktivně a včas problémy s nájemci řešit. Vždy je optimální dosáhnout nějakou formu dohody. Pokud to není možné, doporučujeme dodržovat veškeré zákonem stanovené povinnosti a problémového nájemníka vystěhovat v souladu s právním řádem. To je jediný způsob, jak vystěhovat nájemníka legálně a bez komplikací.
Právní pomoc při řešení otázky jak vystěhovat nájemníka
Máte problémy s nájemníkem a nevíte, jak správně postupovat? Jak vystěhovat nájemníka a nepřijít sám do problémů? Neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář. Naši specializovaní právníci vám pomohou s vystěhováním problémového nájemníka, nebo se sepisem kvalitní nájemní smlouvy. Nezávazně nás můžete k nacenění právní pomoci kontaktovat vyplněním poptávkového formuláře.
