Darování je častým řešením zejména při převodech družstevního bytu v rodině. Přestože se běžně mluví o „darování bytu“ nebo „darování družstevního bytu“, ve skutečnosti nedochází k převodu samotného bytu, ale k převodu družstevního podílu spojeného s právem nájmu konkrétního bytu. Oproti převodu bytu v osobním vlastnictví bývá celý proces zpravidla jednodušší a rychlejší, protože se neprovádí zápis do katastru nemovitostí.
Jak darování družstevního bytu probíhá, co musí obsahovat smlouva a na co si dát pozor při jednání s bytovým družstvem? V tomto článku vám přinášíme základní informace k této problematice.
Co se při darování družstevního bytu skutečně převádí?
Při darování družstevního bytu se ve skutečnosti nejedná o převod vlastnického práva k bytu jako nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí, ale o převod členského podílu v bytovém družstvu. S tímto družstevním podílem je spojeno zejména právo nájmu konkrétního družstevního bytu a soubor dalších práv a povinností vyplývajících z členství v družstvu.
Právním nástrojem, kterým se tento převod realizuje, je smlouva o bezúplatném převodu členského podílu v bytovém družstvu. Na jejím základě dochází k převodu všech práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu z převodce (dárce) na nabyvatele (obdarovaného). Nabyvatel se nestává vlastníkem bytu, ale vstupuje do právního postavení člena družstva, který je oprávněn předmětný byt užívat na základě nájemního vztahu k družstvu.
Rozdíl oproti klasickému převodu bytu v osobním vlastnictví je zásadní. Zatímco u bytů v osobním vlastnictví dochází k převodu vlastnického práva k bytové jednotce zápisem do katastru nemovitostí, u družstevního bydlení se změna nezapisuje do katastru nemovitostí, ale pouze do evidence členů bytového družstva. Právě tím se celý proces výrazně odlišuje jak po stránce formální, tak po stránce časové. Nabyvatel tak v případě družstevního bytu nevlastní samotný byt, ale členský podíl v bytovém družstvu.
Jak probíhá darování družstevního bytu krok za krokem?
Co musí obsahovat smlouva o bezúplatném převodu družstevního podílu?
Základním dokumentem je smlouva o bezúplatném převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, kdy jde vlastně o darovací smlouvu na družstevní podíl.
Smlouva by měla obsahovat zejména:
- identifikaci převodce a nabyvatele,
- označení bytového družstva,
- specifikaci družstevního podílu,
- projev vůle převést družstevní podíl bezúplatně,
- přijetí podílu nabyvatelem,
- datum uzavření smlouvy a podpisy stran.
Používání univerzálních vzorů smluv z internetu může vést ke zbytečným komplikacím, zejména pokud neřeší specifické okolnosti převodu nebo obsahuje nesprávné označení družstevního podílu a souvisejících práv. Proto je vhodné nechat smlouvu připravit nebo alespoň zkontrolovat advokátem.
Současně se v praxi mohou objevit specifické požadavky bytového družstva na obsah převodní dokumentace, které bohužel občas ani nemají oporu v zákoně či stanovách družstva. Základem je proto kvalitní a otevřená komunikace všech stran.
Je potřeba souhlas bytového družstva?
K darování družstevního bytu, tedy přesněji řešeno k bezúplatnému převodu členského podílu v bytovém družstvu, zákon přímý souhlas bytového družstva nevyžaduje. Právní úprava vychází z toho, že členský podíl v bytovém družstvu je převoditelný a bytové družstvo, pokud je nabyvatel způsobilý stát se podle stanov členem družstva, nemůže tento převod vyloučit ani podmínit svým souhlasem.
Družstvo proto nemůže převod odmítnout pouze z důvodu, že s ním nesouhlasí nebo nesouhlasí s osobou nabyvatele. Relevantním důvodem pro odmítnutí převodu družstevního podílu družstvem je tedy pouze skutečnost, že nabyvatel nesplňuje podmínky pro přijetí za člena družstva podle stanov. Typicky může jít například o situaci, kdy stanovy vylučují členství právnických osob nebo omezují nabytí družstevního podílu více osobami.
Aby se převod družstevního podílu stal účinným i vůči družstvu, je potřeba jej družstvu řádně oznámit způsobem předpokládaným zákonem a stanovami, zpravidla doručením podepsané smlouvy o bezúplatném převodu družstevního podílu. S převodem družstevního podílu přecházejí práva a povinnosti spojené s nájmem družstevního bytu. V praxi družstvo následně obvykle provede evidenční a administrativní úkony související se změnou člena a může si vyžádat doplnění dalších podkladů.
Na co si dát pozor při darování družstevního bytu?
S převodem družstevního podílu mohou být spojeny i závazky související s členstvím v družstvu nebo s užíváním bytu. Před podpisem smlouvy je proto nezbytné ověřit, zda vůči družstvu neexistují nedoplatky na nájemném, službách nebo nesplacené anuitě, například v souvislosti s výstavbou či rekonstrukcí domu.
Při rodinných převodech je vhodné myslet i na budoucí majetkové vztahy mezi členy rodiny. Pokud je například družstevní podíl převáděn pouze na jedno z dětí, může být současně vhodné upravit i budoucí majetkové vypořádání mezi potomky, aby se předešlo případným sporům v budoucnu.
V praxi se poměrně často objevuje požadavek, aby měl převodce i po převodu zajištěno právo doživotního užívání bytu, obdobně jako u věcných břemen dožití u bytu v osobním vlastnictví. U družstevního podílu však nelze zřídit věcné břemeno ve stejném režimu jako u nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí. Vzájemná práva a povinnosti lze sice smluvně upravit, takové ujednání však neposkytuje totožnou právní ochranu jako věcné právo evidované v katastru nemovitostí.
Na co si dát pozor při darování družstevního bytu?
Z daňového hlediska je darování družstevního podílu v rámci rodiny výhodné. Bezúplatný příjem získaný od osoby blízké je při splnění zákonných podmínek osvobozen od daně z příjmů, a obdarovaný tak nemá povinnost odvádět daň. Typicky jde o darování družstevního bytu mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnuky nebo manžely.
Oproti převodu bytu v osobním vlastnictví navíc odpadají některé administrativní kroky i související správní poplatky. Přesto je vhodné počítat s tím, že některá bytová družstva mohou požadovat administrativní poplatek spojený se zaevidováním převodu členského podílu. Výši případného administrativního poplatku je vhodné předem ověřit podle stanov a praxe konkrétního bytového družstva. Některá družstva v praxi převody mezi rodinnými příslušníky od těchto poplatků osvobozují nebo jsou zpoplatněny jen minimálně.
Právní pomoc při darování družstevního bytu
Přestože bývá převod družstevního podílu administrativně jednodušší než darování bytu v osobním vlastnictví, i zde může nesprávně připravená smlouva způsobit zbytečné komplikace.
Poskytujeme právní pomoc při darování družstevního bytu i při jiných převodech družstevního podílu. Připravíme pro vás smlouvu o bezúplatném převodu družstevního podílu, zkontrolujeme potřebné dokumenty a pomůžeme vám s celým procesem převodu tak, aby proběhl bezpečně, rychle a bez zbytečných komplikací. V případě potřeby nás nezávazně kontaktujte a rádi vám připravíme cenovou nabídku právní pomoci.
