Darování nemovitosti je častý způsob, jak lidé v průběhu svého života předávají majetek dětem, partnerům, sourozencům nebo jiným blízkým. Nemovitost ale nemusí vždy získat jen jeden člověk – často ji rodiče rozdělí mezi více osob, například své děti.
V takových případech vzniká mezi obdarovanými podílové spoluvlastnictví, tedy právní vztah, v němž každý z obdarovaných vlastní určitý ideální podíl na nemovitosti. To znamená, že nevlastní konkrétní místnosti nebo části domu, ale spoluvlastnický podíl na celku. Správa i užívání nemovitosti pak vyžaduje součinnost a dohodu spoluvlastníků.
Ačkoli se darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví může jevit jako jednoduchý krok, může s sebou nést celou řadu úskalí. Správné nastavení podmínek v darovací smlouvě i promyšlené nastavení budoucích vztahů mezi spoluvlastníky je proto zásadní.
Co je to podílové spoluvlastnictví a jak funguje?
Podílové spoluvlastnictví znamená, že jednu nemovitost vlastní více osob najednou. Každý z vlastníků má přesně vymezený ideální podíl. Tento podíl ale nepředstavuje vlastnictví konkrétní fyzické části nemovitosti, jde o spoluvlastnické právo k celku.
Spoluvlastnické podíly přitom mohou být různé a různý může být i počet spoluvlastníků. Každý spoluvlastník má právo nemovitosti užívat, podílet se na její správě a rozhodování o ní, a to právě v rozsahu svého podílu.
Spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru, jakou se každý spoluvlastník podílí na právech ale i povinnostech spojených s předmětnou nemovitostí. Ke správě společné věci zpravidla postačí souhlas většiny (dle velikosti podílů), k zásadním rozhodnutím, jako je prodej nemovitosti či zásadní rekonstrukce, je však zapotřebí souhlas všech spoluvlastníků.
Jaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a společným jměním manželů?
Od klasického spoluvlastnictví je třeba odlišovat společné jmění manželů, které je jeho zvláštní formou vznikající výhradně mezi manžely během trvání manželství. Na rozdíl od podílového spoluvlastnictví, kde má každý vlastník jasně vymezený podíl, v rámci společného jmění manželů patří majetek oběma manželům společně, bez určení konkrétních podílů.
Práva a povinnosti k majetku ve společném jmění manželů náleží manželům rovným dílem a rozhodování o něm musí probíhat společně. Společné jmění manželů se vztahuje na majetek nabytý během manželství, pokud není smluvně či rozhodnutím soudu stanoveno jinak.
Kdy se darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví využívá?
Darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví je v praxi častým a oblíbeným způsobem řešení mezigeneračního převodu majetku. Typicky jde o darování rodného domu či bytu z rodičů na děti, kdy většinou každému z nich připadne určitý podíl.
Často je takové darování využito k tomu, aby byl majetek rozdělen přesně dle vůle dárců. Některý z potomků o ně například v dospělosti neprojevuje zájem, a proto převedou nemovitost pouze na některé z dětí. Cílem je současně předcházet střetům v budoucím dědickém řízení.
Vedle toho jsou podobné převody časté mezi páry, které nemají zřízené společné jmění manželů. Darování do podílového spoluvlastnictví umožňuje společné vlastnictví domu či bytu s jasně stanovenými podíly. Pokud tak nesezdaný pár nabývá nemovitost, mohou ji nabývat v určitém podílu – například dle toho, co za prostředky do koupě či následné rekonstrukce vloží.
Výhody a rizika darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví
Darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví je praktický způsob, jak majetek převést už za života. Díky tomu se lze vyhnout nejistotám a složitému dědickému řízení. Tento způsob převodu vlastnických práv je navíc relativně rychlý, jednoduchý a v konečném důsledku nenákladný.
Mezi hlavní výhody darování patří také fakt, že darování mezi nejbližšími příbuznými není zatíženo daní z příjmu. Současně aktuálně neexistuje v právním řádu ani žádná darovací daň. Darování tak může být v těchto případech i daňově výhodné.
Současně je ale důležité mít na paměti možná rizika, která darování nemovitosti do spoluvlastnictví přináší. Kromě obecných rizik spojených s darováním nemovitosti rizika spojená se spoluvlastnictvím.
K tomu více například v článku: Převod majetku na děti
Mohou vznikat i spory mezi spoluvlastníky, zejména pokud nejsou přesně upravena práva a povinnosti spojené s užíváním a správou společné nemovitosti. Nedostatek jasných pravidel může vést k nejasnostem v rozhodování i užívání nemovitosti, což v praxi způsobuje komplikace a často i zdlouhavé spory. Proto je vhodné již při darování zvážit, jak budou v budoucnu spoluvlastnické vztahy fungovat. Popřípadě se rozhodnout dar dát pouze jednomu z potomků.
Výhody a rizika darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví
Darování nemovitosti více osobám je složitější právní jednání, které vyžaduje pečlivý a systematický přístup, aby bylo vše platné a v budoucnu nedocházelo k problémům. Základem je vždy kvalitně zpracovaná písemná darovací smlouva, která musí jednoznačně vymezit darovanou nemovitost i podíly jednotlivých obdarovaných. Například pokud chcete darovat dům rovným dílem dvěma sourozencům, smlouva by měla jasně stanovit, že každý obdrží ideální polovinu. Současně by ve smlouvě měla být zakotvena kvalitní právní ochrana dárce, pokud uvažuje nemovitost dále využívat, popřípadě v ni dožít.
Po podpisu darovací smlouvy ověřenými podpisy je nutné podat související návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento krok je nezbytný k tomu, aby vlastnické právo skutečně přešlo na nové majitele. Je důležité si uvědomit, že vlastnické právo přechází až zápisem do katastru, nikoliv samotným podpisem smlouvy. Návrh je možné podat osobně, poštou nebo elektronicky na příslušný katastrální úřad a musí obsahovat originál darovací smlouvy. Současně je nutné uhradit související správní poplatek.
V případě darování nezletilým osobám je nutné schválení převodu opatrovnickým soudem. Soud při tom posuzuje, zda je darování v nejlepším zájmu dítěte. Tento postup slouží k ochraně nezletilých a zajišťuje, že převod nemovitosti nezpůsobí dítěti žádné aktuální nebo budoucí potíže.
Vzhledem k tomu, že jde o převod věcí s vysokou hodnotou, doporučuje nechat darovací smlouvu zpracovat nebo alespoň zkontrolovat zkušeným advokátem specializovaným na nemovitostní právo. Lze předejít formálním chybám, které by mohly vést k zamítnutí návrhu na vklad, nebo například budoucím střetům ohledně nemovitosti. Dobře připravený převod nemovitosti zajistí hladký průběh transakce a klid všech zúčastněných.
Prevence budoucích sporů a rizik při darování nemovitosti
Při darování nemovitosti je klíčové správně nastavit právní vztahy, aby se v budoucnu předešlo zbytečným sporům. Chybou je například darování pouze jedním z manželů bez souhlasu druhého. Problémem může být i nejasná formulace smlouvy nebo nepřesné označení darované nemovitosti, což je v rozporu s požadavky katastrálního zákona. Pokud není nemovitost správně vydefinována, nemusí katastr nemovitostí zápis provést.
Darování nemovitosti s sebou ale nese i další rizika. Především je třeba si uvědomit, že dar nelze jednoduše vzít zpět. Občanský zákoník sice připouští možnost odvolání daru pro nevděk nebo v případě, kdy se dárce dostane do hmotné nouze, ale tyto situace jsou právně náročné a často končí složitými a nejistými soudními spory.
Dárce navíc ztrácí jakoukoli právní kontrolu nad nemovitostí, výlučným vlastníkem se stává obdarovaný, který s ní může libovolně nakládat, například ji prodat, pronajmout nebo zastavit. Dárce tak může skončit v situaci, kdy bude nucen opustit nemovitost, kterou sám daroval, například pokud nedošlo ke sjednání dostatečného právního zajištění.
Pro ochranu dárce je proto velmi vhodné do darovací smlouvy zahrnout institut věcného břemene dožití. Ten zaručuje dárci právo užívat nemovitost i po jejím přepisu a chrání ho před ztrátou domova. Toto právo se zapisuje do katastru nemovitostí a zůstává zachováno i v případě, že obdarovaný nemovitost následně převede na třetí osobu. Další možností pro zvýšení ochrany může být zákaz zcizení a zatížení, který obdarovanému znemožňuje s nemovitostí nakládat bez výslovného souhlasu dárce.
Tyto právní instituty posilují ochranu dárce a je vhodné je využít již v rámci samotné darovací smlouvy. Opatrnost a pečlivé právní ošetření celé transakce pomáhá předejít mnoha nepříjemným situacím a zajišťuje klidné vztahy mezi dárci a obdarovanými i v budoucnu. Smlouvu je vždy vhodné tvořit „na míru“ konkrétním požadavkům a potřebám dárce. Případný vzor z internetu nemusí totiž obsahovat potřebné ochranné mechanismy a jeho využití může být v konečném důsledku velmi rizikové.
Daňové otázky spojené s darováním
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena, což znamená, že při převodu nemovitosti, například darem, se již neplatí. Přesto je potřeba mít na paměti, že převody nemovitostí mohou být za určitých okolností zdaněny jinou daní, a to daní z příjmů.
Darování nemovitosti mezi blízkými příbuznými a osobami blízkými je obecně od daně z příjmů osvobozeno. Zákon vymezuje přesný okruh osob, kterým lze nemovitost darovat
bez daňové povinnosti, například rodiče, děti, sourozence, manžele nebo další příbuzné v přímé i vedlejší linii. Stejně tak je osvobozen dar mezi osobami, které spolu trvale žijí
ve společné domácnosti, pokud jsou splněny zákonné podmínky.
Naopak darování mimo tento okruh, například mezi partnery bez trvalého soužití nebo vzdálenějšími příbuznými, může být považováno za zdanitelný příjem a podléhat dani z příjmů. I v případě osvobození od daně je však nutné ohlásit finančnímu úřadu každý dar, který přesáhne hodnotu 5 000 000 Kč.
Pokud si nejste daňovými otázkami jistí, je vždy vhodné konzultovat konkrétní situaci s odborníkem, a to ještě před podpisem darovací smlouvy, aby se předešlo problémům s finančním úřadem.
Tipy od právníka: Na co si dát při darování pozor
Darování může být nejen gesto rodinné sounáležitosti, ale především právní úkon s dlouhodobými důsledky. Často se setkáváme s tím, že lidé darují nemovitost bez dostatečného právního zajištění, což může vést ke sporům nebo ztrátě kontroly nad majetkem. I když vše probíhá v rodině, je důležité přemýšlet racionálně a mít vše správně nastavené od začátku.
Na co nezapomenout:
- Nepodceňujte podobu smlouvy – darovací smlouva by měla být písemná a jednoznačná.
- Zvažte ochranná ustanovení – např. věcné břemeno dožití nebo zákaz zcizení a zatížení.
- Prověřte daňové aspekty – i při osvobození může být v určitých případech nutné ohlášení finančnímu úřadu.
- Myslete dopředu – dar je obvykle nevratný a vztahy se mohou časem radikálně změnit.
S čím vám pomůžeme
Díky našim zkušenostem vám pomůžeme předejít chybám, které by mohly vést k pozdějším sporům. Naše advokátní kancelář poskytuje odborné právní služby rychle, efektivně a moderním způsobem.
V rámci právní služby vám pomůžeme:
- Ujasnit si veškeré otázky ohledně dopadů darování.
- Připravit kvalitní a bezpečnou darovací smlouvu.
- Navrhnout kvalitní smluvní ochranu dárce (např. věcné břemeno dožití, zákaz zcizení a zatížení).
- Vyplnit návrh na vklad do katastru nemovitostí.
- Zorientovat se v daňových povinnostech a dalších praktických otázkách.
Máte zájem o darování nemovitosti do podílového spoluvlastnictví? Vyplňte náš online formulář a my vás obratem kontaktujeme. Nabídneme nezávaznou konzultaci i jasnou cenovou nabídku. Dlouhodobě se na nemovitostní právo specializujeme a rádi vám pomůžeme s vaším problémem za předem stanovených podmínek a za předem stanovenou cenu.
