Darování nemovitosti mezi manželi se může jevit v určitých situacích jako vhodná volba k řešení majetkového uspořádání v rodině. Je však možné, aby si manželé darovali nemovitost? Jaké podmínky je případně nutné splnit? V tomto článku se dozvíte odpovědi.
Mohou si manželé mezi sebou darovat nemovitost?
Může existovat řada situací, kdy jeden z manželů dojde k rozhodnutí, že by chtěl darovat nemovitost nebo její část svému protějšku. Takové rozhodnutí může být motivováno různými důvody. Nejčastěji hrají svou roli životní okolnosti spojené s hypotékou či jiným financováním nemovitosti, změna majetkové situace manželského páru, ale i rodinná situace (například okolnosti spojené s pořízením společných dětí).
Obecně má každý právo disponovat se svým majetkem, jak chce (pokud to není nějakým způsobem v rozporu s právním řádem). To znamená, že jej může prodat či darovat komukoliv. U manželského páru ale existuje určitá výjimka. Tou je společné jmění manželů.
Jakmile dojde k uzavření manželství, pokud není dohodnuto mezi manželi předmanželskou smlouvou jinak, vzniká za zákona automaticky tzv. společné jmění manželů. V návaznosti na to většina majetku, který manželé (nebo i jeden z nich) za trvání manželství získají, spadá právě do společného jmění manželů. K tomuto samozřejmě existují určité zákonem vymezené výjimky (například darování, dědictví atd.), kdy se majetek součástí společného jmění nestane.
Pokud si tak manželé po svatbě pořídí své první bydlení, stane se povětšinou součástí jejich společného jmění. A právě v situaci, kdy je nemovitost součástí společného jmění manželů, není ji možno darovat jednomu z manželů. V rámci společného jmění manželů vlastní byt či dům oba manželé společně, a jako celek. V takovém případě tedy nelze docílit toho, aby jeden z nich druhému daroval „svoji“ část (pomyslnou polovinu).
Darování nemovitosti mezi manželi
Je tedy s ohledem na výše uvedené možné, jen když nemovitost není ve společném jmění manželů. Darovat nemovitost mezi manželi tedy jde. Předpokladem pro možnost darování je fakt, že nemovitost vlastní jeden z manželů ve výlučném vlastnictví či je vlastněna oběma manželi v klasickém podílovém spoluvlastnictví.
Příkladem může být, když jeden z manželů koupil před svatbou byt a manželé ze společných příjmů splácí hypotéku Druhý z manželů tak chce mít k bytu logicky také určité vlastnické právo. Původně výlučný vlastník mu proto daruje určitý podíl na nemovitosti (třeba polovinu) a manželé se stanou podílovými spoluvlastníky bytu, přičemž každý z nich bude vlastnit právě polovinu bytové jednotky.
Dalším příkladem, kdy může být darování nemovitosti mezi manželi možné, je v případě jejího získání během manželství darem, děděním nebo odkazem. Do společného jmění manželů totiž v takovém případě většinou nepatří. Pokud jednomu z manželů rodiče darují nepříklad chatu, stane se jejím výlučným vlastníkem. Tím pádem nevzniká zmiňovaná překážka darování nemovitosti mezi manželi a obdarovaný může následně chatu nebo její část darovat své drahé polovičce.
Darovací smlouva při darování mezi manželi
Pro darování mezi manželi (stejně jako pro klasické darování) jsou nutné dva základní dokumenty. Prvním je darovací smlouva, druhým je návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosti.
Darovací smlouva pro darování nemovitosti mezi manželi musí být písemná a měla by obsahovat minimálně následující náležitosti:
- správné a dostatečné označení stran smlouvy, tedy dárce a obdarovaného (jméno a příjmení, rodné číslo, adresu trvalého bydliště),
- přesnou definici převáděné nemovitosti, která je v souladu s katastrálním zákonem,
- závazek dárce bezplatně převést nemovitost na obdarovaného a závazek obdarovaného dar přijmout,
- den, místo podpisu.
Návrh na vklad je naproti tomu standardizovaný formulář, který lze vyplnit ručně, ale i elektronicky na internetových stránkách katastru nemovitostí. Návrh na vklad by se měl obsahově shodovat s darovací smlouvou.
Tip od právníka: Dejte si pozor, do jaké formy vlastnictví je nemovitost převáděna. Jestli do výlučného vlastnictví, podílového spoluvlastnictví, nebo do společného jmění manželů. Tuto skutečnost je nutné uvést v darovací smlouvě (a současně i v návrhu na vklad).
Je na to třeba myslet zejména v případě darování manželům, kdy může být nemovitost darována:
- jednomu z manželů,
- do podílového spoluvlastnictví manželů,
- do společného jmění manželů.
Proces darování nemovitosti mezi manželi
Pokud je převod nemovitosti mezi manželi možný, probíhá v těchto krocích:
- Správně sepsanou darovací smlouva a návrh na vklad podepíší oba manželé.
- U darovací smlouvy jsou katastrem nemovitostí vyžadovány úředně ověřené podpisy stran. Ověření je možné provést například na pobočce CzechPointu. Návrh na vklad může být však podepsán obyčejně.
- Podepsané dokumenty je poté potřeba doručit příslušnému katastrálnímu úřadu, tedy úřadu, pod který převáděná nemovitost spadá.
- Při osobním doručení může návrh na přepis nemovitosti na podatelně katastrálního úřadu podat kdokoli. Není potřebná přítomnost stran smlouvy.
- Na pokladně katastru nemovitostí je následně potřeba za převod nemovitosti zaplatit správní poplatek ve výši 2.000,- Kč (v případě distančního podání lze platit bankovním převodem).
- Pokud je vše v pořádku, zápis vlastnického práva proběhne zhruba do jednoho měsíce. V případě, že bude v darovací smlouvě chyba (zejména špatně vymezená nemovitost) katastr nemovitostí návrh často zamítne, správní poplatek propadne a převod je třeba realizovat znova.
Zdanění darování nemovitosti mezi manželi
Darování mezi manželi je osvobozeno od daně z příjmů. Tato daňová úleva vyplývá ze zákona o daních z příjmů. Ten říká, že darování je osvobozeno od daně z příjmů, pokud jde o příbuzné v přímé linii a v linii vedlejší. Zákon přitom explicitně uvádí manžela jako osobu osvobozenou od daně z příjmu. Manžel proto nemusí z nabyté nemovitosti (či jejího podílu) odvádět daň z příjmů.
Čtete také: Jak na převod nemovitosti bez daně
Další možnosti řešení majetkových vztahů mezi manželi
Některé majetkové vztahy spojené s nemovitostmi je v rámci manželství možno řešit pouze prostřednictvím tzv. rozšíření či zúžení společného jmění manželů. Tato úprava majetkového režimu manželů vyžaduje formu veřejné listiny – notářského zápisu. Tímto je možno určitou nemovitost „vložit“ či „vyjmout“ ze společného jmění manželů. Manželé například hodlají stavět společně dům na pozemku jednoho z nich a před zahájením stavby chtějí, aby i tento pozemek byl součástí společného jmění.
Alternativou darování nemovitosti mezi manželi může být v určitých velmi specifických situacích tzv. souhlasné prohlášení manželů. Když manželé chtějí, aby nemovitost byla zapsány v katastru nemovitostí jako součást společného jmění manželů, mohou toho za splnění určitých podmínek dosáhnout tímto souhlasným prohlášením.
Tento právní institut je využíván v situacích, kdy existuje rozpor mezi faktickým stavem a zápisem v katastru nemovitostí. Tedy v situaci, kdy je nemovitost fakticky ve společném jmění manželů, ale v katastru je zapsaný jako vlastník jen jeden z manželů.
Souhlasné prohlášení je nejčastěji využíváno například v situacích, kdy:
- stranou kupní smlouvy byl pouze jeden z manželů, ale nemovitost byla fakticky nabývána do společného jmění manželů,
- manželé za trvání manželství dostavěli rozestavěnou nemovitost (zda je stavba součástí společného jmění závisí na posouzení, kdy se stavba stala věcí v právním slova smyslu).
Právní pomoc online a darování mezi manželi
Řešíte úpravu majetkových vztahů mezi manželi týkající se nemovitostí? Nejste si jisti, zda je možno určitou úpravu majetkového režimu manželů udělat a případně jakým způsobem? Popřípadě nevíte, zda je ve vašem případě možné či vhodné darování nemovitosti mezi manželi?
Neváhejte se na nás obrátit a možné řešení s námi prodiskutovat. Nemovitostní právo je naše specializace.