Máte v plánu převést na někoho svou nemovitost, ať už dům nebo byt a tápete, jak je to v případě takového převodu s daněmi? Vzhledem k faktu, že se většinou jedná o majetek velké hodnoty, mohou případné daně spojené s převodem dosahovat poměrně vysokých částek. V našem článku se dozvíte, v jakém případě je možný převod nemovitosti bez daně a jak ho provést.
Darování nemovitosti v rodině
V tomto článku se zaměříme na darování nemovitosti, neboť je jedním z nejpopulárnějších a nejběžnějších způsobů, jak vypořádat majetkové poměry v široké rodině ještě za života dárce. Současně daňové otázky spojené koupí či prodejem nemovitosti jsou velmi komplexní a v takových případech je vždy lepší konkrétní případ převodu konzultovat s kvalifikovaným daňovým poradcem.
Darování nemovitosti je populární zejména mezi starší generací, která si přeje mít kontrolu nad tím, komu do budoucna připadne jimi vlastněný majetek a jak budou v rodině nastaveny s tím související vztahy. Základním předpokladem pro převod nemovitosti bez daně, a to prostřednictvím jejího darování, je mít v pořádku všechny potřebné převodní dokumenty. To zahrnuje zejména správně sepsanou darovací smlouvu a návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Je možný převod nemovitosti bez daně?
Stále je poměrně častý dotaz, zda není při darování nemovitosti potřeba zaplatit tzv. darovací daň. Tato daň je v České republice aktuálně zrušena. Případných převodů nemovitostí se však v určitých případech může týkat daň z přijmu.
Dle zákona o daních z přijmů jsou u nás některé případy darování nemovitosti od této daně osvobozeny. Osvobození se obecně týká darů v rodině, a to v případě darování mezi rodinnými příslušníky v zákoně výslovně vymezenými.
Jde o příbuzné v přímé linii a v linii vedlejší (rodiče, děti, sourozence, manžela, strýce tetu apod.). Přesný výčet těchto osob nalezneme v příslušném ustanovení zákona o daních z přijmu. Vedle toho je od daně z přijmu osvobozeno darování mezi osobami žijícími ve společně hospodařící domácnosti, a to za předpokladu splnění dalších zákonem stanovených podmínek. V těchto případech je možno realizovat zamýšlený převod nemovitosti bez daně.
Čtěte také: Převod majetku na děti
Správně sepsaná darovací smlouva
Základním předpokladem pro bezproblémový převod nemovitosti bez daně jejím darováním je bezchybná převodní dokumentace. Vlastnictví převáděné nemovité věci je třeba přepsat na katastru nemovitostí. Za tímto účelem je třeba předložit příslušnému katastrálnímu úřadu všechny nezbytné dokumenty, přičemž je důležité vyvarovat se jakýchkoli chyb.
Základním dokumentem je přitom darovací smlouva, její součástí musí být:
- Dostatečná identifikace dárce a obdarovaného.
- Označení nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem.
- Závazek dárce bezplatně převést nemovitost na obdarovaného a závazek obdarovaného přijmout dar přijmout.
- Místo a den uzavření darovací smlouvy a podpis smluvní stran.
Do darovací smlouvy je vhodné zanést i ustanovení, ve kterém bude vymezeno, v jakém rodinném vztahu jsou dárce a obdarovaný, tj. že splňují podmínky pro osvobození od daně z příjmu. Případné osvobození od daně musí však být obdarovaný schopný v budoucnu prokázat (to platí zejména pro osvobození z důvodu společné domácnosti).
Správně sepsaná darovací smlouva s úředně ověřenými podpisy dárce a obdarovaného, však není jediným dokumentem, který musíte při převodu nemovitosti katastrálnímu úřadu předložit. Spolu s darovací smlouvou je třeba předložit i odpovídající návrh na vklad do katastru nemovitostí. Návrh na vklad přitom musí být na předepsaném formuláři a údaje v návrhu se musí zcela shodovat s podkladovou darovací smlouvou.
Při podání návrhu na katastrálním úřadu je poté třeba uhradit příslušný správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Tento poplatek lze zaplatit hotově nebo platební kartou přímo na pokladně katastrálního úřadu, bezhotovostně na příslušný zvláštní bankovní účet nebo použitím kolku na první stránce návrhu na vklad (pozor pouze do 31. 12. 2024).
Čtěte také: Darovací smlouva na nemovitost v rodině. Praktický přehled k darování a právní ochraně dárce
Právní ochrana dárce
Z naší zkušenosti víme, že dárci velmi často řeší situaci, že si na jedné straně přejí vlastnické právo k dané nemovitosti převést na jiného rodinného příslušníka, ale na straně druhé současně chtějí v darované nemovitosti i nadále žít a aktivně ji využívat.
Občanský zákoník pro tyto případy obsahuje určité instituty k ochraně dárce, které je možné zakotvit do příslušné darovací smlouvy a chránit tak takový úmysl dárce. Jde zejména o:
- Věcné břemeno dožití – které je základní a nejdůležitější právní ochranou, kdy zakotvuje právo dárce (či jiného oprávněného) k doživotnímu a bezplatnému užívání darované nemovitosti.
- Zákaz zcizení a zatížení – posiluje právní ochranu dárce nad rámec věcného břemene dožití a je velmi obvyklé jej zřizovat spolu v tímto věcným břemenem. Obdarovaný v takovém případě nesmí bez písemného souhlasu oprávněného s nemovitostí nijak disponovat (tj. například nemovitost převést na třetí osobu, pronajmout ji nebo zatížit zástavním právem).
Darování nemovitosti sebou vždy nese určitá rizika. Je určitě vhodné tento krok vždy důkladně zvážit a případně i prodiskutovat s odborníkem. Současně lze doporučit již při samotném převodu nemovitosti pamatovat na zakotvení maximální právní ochrany dárce (či jiných osob). V případě budoucích problémů již může být problematické či často dokonce nemožné tuto právní ochranu dodatečně zajistit.
Problematice darování nemovitosti v rodině se věnuje naše video:
Darování nezletilému dítěti a daňové zatížení
V případě, kdy je třeba převod nemovitosti bez daně na nezletilého potomka je třeba počítat s tím, že celý proces darování domu či bytu je složitější (časové i finančně náročnější), nicméně ne nemožný. Převod nemovitosti na nezletilého musí být totiž schválen opatrovnickým soudem.
Nad rámec běžného darování je tak třeba podat k příslušnému soudu návrh na schválení tohoto úkonu. Soud v rámci řízení posuzuje, zda je darování v zájmu nezletilého a nemůže nějak ohrožovat jeho zájmy. Katastr nemovitostí provede zápis vlastnického práva na nezletilého potomka pouze při doložení pravomocného rozhodnutí opatrovnického soudu.
Předmětné soudní řízení je osvobozeno od soudních poplatků. Současně v případě darování nemovitosti dítěti jde o darování v přímé příbuzenské linii, takže není třeba hradit daň z přijmu. Darování nemovitosti dětem (i nezletilým) je tak z hlediska daní výhodné.
Darování nemovitosti bez daně od právníka
Pokud plánujete darovat svou nemovitost rodinnému příslušníkovi nebo osobě, se kterou žijete ve společné domácnosti, celý proces může proběhnout hladce a bez daňového zatížení.
Přemýšlíte o darování nemovitosti a chcete si být jisti, že vše proběhne hladce, rychle a bez zbytečných komplikací? Naše právní pomoc vám zajistí kompletní podporu a odborné poradenství v oblasti darování nemovitostí, a to tak abychom zajistili, že vaše nemovitost bude převedena rychle, efektivně a především bez daně.
