Neplatící nájemník je noční můžou každého pronajímatele. V případě, kdy navíc taková osoba ve věci tzv. „umí chodit“, může jeho vystěhování trvat poměrně dlouhou dobu a v konečném důsledku se značně prodražit. Základem je provést vystěhování neplatícího nájemníka správně a v souladu s právem.
Nezaplacený nájem
Základem korektního a fungujícího vztahu nájemníka a pronajímatele je bezpochyby pravidelné a včasné placení smluveného nájemného. Jde o jednu ze základních povinností nájemníka, přičemž její porušení může opravňovat pronajímatele k ukončení nájemní smlouvy.
Stejně jako ve všech tzv. „nerovných“ právních vztazích je nájemník, jakožto slabší strana, více chráněn. To se projevuje například tím, že může od pronajímatele dostat výpověď z nájmu pouze ze zákonem stanovených důvodů. Neplacení nájemného přitom může být jedním z nich.
Nájemce se samozřejmě může z různých důvodů dostat do situace, kdy nebude schopen nájem ve stanoveném termínu uhradit. Může jít o zpoždění výplaty, vážnou nemoc či jiné nepředvídatelné životní situace. Základem úspěšného řešení je vždy snaha otevřeně komunikovat a pokusit se dohodnout na řešení. V případě pouhého opomenutí na doplacení nájmu, v případě aktuálního nedostatku financí například na splátkovém kalendáři.
Před vystěhováním neplatícího nájemníka musí skončit nájemní vztah
Aby bylo možno po nájemci oprávněně požadovat vystěhování z vašeho bytu, musí být nejdříve ukončen nájemní vztah.
Pokud s pronajímatelem nájemce spolupracuje a například přišel o příjem a potřebuje levnější byt, je vhodné ukončit nájemní smlouvu dohodou. A to třeba i bez dodržení stanovené výpovědní doby. Strany si dojednají podmínky ukončení nájmu. V případě nějakého dluhu za nájemné mohou sepsat i tzv. uznání dluhu, včetně případného splátkového kalendáře. Takovým dokumentem nájemce uznává vůči pronajímateli dluh a zavazuje se k jeho úhradě.
Pokud se ale strany nedohodnou či nájemce nekomunikuje, je nutno ukončit se nájem jednostrannou výpovědí z nájmu. Pronajímatel je z pohledu zákona ve fakticky silnějším postavení a může proto nájemci dát výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů. Výpověď musí být vždy písemná a musí z ní být jasné, na jakém výpovědním důvodu se zakládá.
Právě neplacení nájemného může být, jakožto hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu, jedním z výpovědních důvodů. Pronajímatel může při neplacení nájemného a nákladů za služby vypovědět nájemní smlouvu. Standardně s výpovědní dobou v délce tří měsíců. Pokud však není zaplaceno nájemné a náklady za služby po dobu alespoň tři měsíce, může nájemce dostat výpověď bez výpovědní doby. V takovém případě by měl neplatící nájemník byt bez zbytečného odkladu opustit.
Ukončení nájmu s výpovědní dobou
Výpovědní doba při ukončení nájmu bytu má dle občanského zákoníku délku tři měsíce. Je nicméně třeba myslet na to, že její běh počíná až od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi.
To znamená, že pokud chcete ukončit nájemní smlouvu a blíží se konec měsíce, na nic nečekejte. Pokud je výpověď doručena i například hned 1. srpna, výpovědní doba začíná běžet až od 1. září. Až uplynutím výpovědní doby nájemní vztah oficiálně končí. Teprve poté je možné po neplatícím nájemníkovi oprávněně požadovat vystěhování.
Okamžitá výpověď z nájmu
Jak již bylo zmíněno, existuje i možnost výpovědi z nájmu bez nutnosti dodržení výpovědní doby. Občanský zákoník dává pronajímateli toto právo v případě, kdy nájemce poruší povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem.
Za takové porušení je přitom výslovně považováno nezaplacení nájemného a nákladů za služby po dobu alespoň tří měsíců. Výpovědi musí vždy předcházet písemná výzva. Tato musí obsahovat výzvu k nápravě vytýkaného nedostatku, tj. v řešeném případě k doplacení dlužného nájemného.
Následně může být dána výpověď a nájemní vztah končí okamžikem doručení výpovědi do rukou neplatícího nájemníka. V návaznosti na to musí nájemník bez zbytečného odkladu byt odevzdat, a to nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Vystěhování neplatícího nájemníka
Pokud nájemník nechce po ukončení nájemního vztahu byt dobrovolně opustit, dostává se pronajímatel do složité situace. Zásadní je, aby případné vystěhování neplatiče provedl v souladu s právem a nedostal se sám do zbytečných problémů.
V žádném případě by se majitel bytu neměl snažit nájemníka vypudit násilím, odpojením vody nebo elektřiny či měnění zámků na dveřích do bytu. Pronajímatel ani nesmí bez souhlasu neplatiče do bytu vstoupit a snažit se provést vystěhování jeho věcí svépomocí.
To vše je zakázané a může dojít dokonce ke spáchání trestného činu. Pronajímatel se samozřejmě v takové situaci cítí být v právu, neboť jde o jeho majetek, který někdo užívá bez placení. Realita je však taková, že i neplatící nájemník je v takových případech pod ochranou zákona a pronajímatel musí k jeho vystěhování dodržet správný a zákonný postup.
To znamená, že nejdříve musí podat žalobu na vyklizení, vyčkat pravomocného rozsudku a následně tento případně vymáhat cestou exekuce. Přestože se popsaný postup vystěhování neplatícího nájemníka zdá dlouhý a náročný (a často bohužel i je), jiná zákonná cesta není.
Žaloba na vyklizení nemovitosti
Tudíž jedinou správnou cestou, jak provést vystěhování neplatícího nájemníka je podání žaloby u příslušného soudu. Před jejím podáním je třeba zaslat nájemci předžalobní výzvu. Předžalobní výzva by měla být písemná a měla by obsahovat upozornění, že pokud se do určitého data neplatící nájemník nevystěhuje, podá na něj majitel bytu žalobu.
Žaloba, kterou se pronajímatel domáhá vystěhování neplatícího nájemníka, se správně nazývá žaloba na vyklizení. V rámci navazujícího soudního řízení musí pronajímatel prokázat, že došlo k platnému ukončení nájemního vztahu. Poté by měl soud rozhodnout o povinnosti nájemce vyklidit ve stanovené lhůtě neoprávněně užívaný byt, standardně jde o 15 dní. Pokud pronajímatel dodrží veškeré povinnosti stanovené zákonem, mělo by pro něj být soudní řízení spíše formalito. Pokud se však bude neplatící nájemník bránit a zdržovat, řízení se bohužel může táhnout i poměrně dlouhou dobu.
Podobně může pronajímatel prostřednictvím žaloby vymáhat i nezaplacené nájemné, popřípadě náhradu škod vzniklých na vybavení bytu.
Samotné vystěhování neplatícího nájemníka
Teprve až po absolvování výše popsaných formálních kroků se může pronajímatel po dlouhém boji o svou nemovitost dočkat faktického vystěhování nespolupracujícího nájemníka. V lepším případě se neplatící nájemník v návaznosti na rozhodnutí soudu ve věci dobrovolně vystěhuje.
Pokud však i po právní moci rozsudku byt dobrovolně nevyklidí, čeká pronajímatele poslední krok. Pravomocný rozsudek poslouží jako exekuční titul. Věc je nutno předat soudnímu exekutorovi, který následně převezme záležitost do svých rukou, provede nezbytné kroky a neplatícího nájemníka vystěhuje.
Budoucí změny v právní úpravě vystěhování neplatícího nájemníka
Jak vyplývá z tohoto článku, je zákonné vystěhování neplatícího nájemníka běh na dlouhou trať. Tato problematika je často diskutována širokou veřejností a panuje většinová shoda, že aktuální právní úprava v tomto nedostatečně brání práva pronajímatelů.
Letos se chystá několik změn, které by mohly začít platit od roku 2025, stále jsou však v přípravné fázi. V červnu vláda schválila návrh novely zákona, ve které figuruje tzv. rozkaz na vyklizení nemovitosti. Díky němu by se mělo soudní řízení zahájené žalobou na vyklizení zjednodušit a výrazně urychlit. Namísto dlouhého dokazování, které dává spoustu příležitostí k tvorbě průtahů ze strany žalovaného, by měl soud bez jednání vydat rozkaz k vyklizení. Předpokladem bude pouze doložení základních náležitostí (zániku nájmu, zaslání výzvy k vyklizení apod.).
Je samozřejmě otázkou, jak moc takový institut pomůže v případě aktivní obrany neplatícího nájemníka. Zda dojde k faktickému zlepšení možností vystěhování neplatícího nájemníka nejspíše ukáže až praxe.
Právní pomoc online v nájemním právu
Nevíte si rady s neplatícím nájemníkem a potřebujete pomoct s jeho vystěhováním? Popřípadě, potřebujete napsat či zkontrolovat nájemní smlouvu k vaší maximální možné ochraně v případě problémů s nájemci.
Rádi vám pomůžeme při řešení vystěhovaní neplatícího nájemníka či při řešením jiných problémů spojených s nájemním právem. Můžete se na nás s vaším problémem nezávazně obrátit přes kontaktní formulář. Následně se vám obratem ozveme k prodiskutování možného řešení.
