Neplacení nájmu opravňuje k výpovědi z nájmu bytu
Před právním řešení vystěhování neplatícího nájemníka je nutné platně ukončit nájemní smlouvu k bytu. Ideálním řešením u neplatícího nájemníka je uzavření dohody o skončení nájmu bytu, uznání dluhu a následné dobrovolné vystěhování neplatícího nájemníka ve stanoveném termínu.
Pokud však dohoda není možná, pak nehrazení nájmu bytu je zákonným důvodem pro výpověď z nájmu bytu. Výpověď z nájmu bytu musí být písemná, odůvodněná a musí dojít nájemci. Ve výpovědi z nájmu bytu je také nutné poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Výpovědní doba je tříměsíční a začíná běžet od prvního dne v měsíci následujícím po měsíci, ve kterém nájemce obdržel výpověď z nájmu bytu. Okamžitou výpověď z nájmu bytu lze udělit pouze pro nehrazení nájemného a nákladů na služby alespoň po dobu tří měsíců, avšak před učiněním výpovědi musí pronajímatel vyzvat nájemce, aby uhradil dluhy v přiměřené lhůtě, jinak se nepřihlíží k výpovědi.
Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Z tohoto důvodu doporučujeme před realizací výpovědi z nájmu neplatícímu nájemníkovi posoudit případ advokátem ke zvolení správného postupu a sepisu bezchybné výpovědi z nájmu.
Nájemce je povinen odevzdat pronajímateli byt v den, kdy nájem končí. Jestliže však takto neučiní, jak vystěhovat neplatícího nájemníka?
Vystěhování neplatícího nájemníka
K vystěhování neplatícího nájemníka po skončení nájmu bytu musí být dodržen zákonný postup. V opačném případě hrozí pronajímateli, že se dopustí protiprávního jednání. Především nesmí pronajímatel svévolně vystěhovat nájemníka, jeho věci a vyměnit zámky, či vypojit energie do bytu, jelikož by se mohl dopustit trestného činu porušování domovní svobody. Ačkoliv může připadat riziko trestního stíhání pronajímateli jako absurdní, když se vztahuje konání k jeho majetku, jedná se o skutečnost a je nutné postupovat právně bezchybně.
K vystěhování nájemníka bude pronajímatel potřebovat rozhodnutí soudu (exekuční titul), které je výsledkem podání žaloby k příslušnému soudu na vyklizení bytu a souvisejícího soudního řízení. Pokud nájemník nevyklidí byt ani po uplynutí lhůty stanoveném soudem v exekučním titulu, pak se pronajímatel může obrátit na exekutora, aby realizoval vystěhování.
Nepřipadá vám tento postup příliš rychlý a jednoduchý v situaci, kdy pronajímatel potřebuje svůj byt k dalšímu pronájmu a snížení ztrát z neplacení nájmu? Bohužel je nutné dodržet zákonný postup, kdy svévolné vystěhování představuje rizika pro pronajímatele, jak jsme uvedli výše.
V praxi také nastávají případy, kdy nájemce opustil byt, přestože neinformoval pronajímatele, ani nepředal klíče od bytu. Občanský zákoník stanovuje, že když nájemce opustí byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. V tomto případě však doporučujeme obezřetnost a ověření, že nájemce byt skutečně opustil tak, že lze byt považovat za odevzdaný.
Kauce a nájemní smlouva od notáře
Vystěhování neplatícího nájemníka je poměrně složité, když se nájemník dobrovolně neodstěhuje po skončení nájmu. Řešením ke snížení ztrát pronajímatele je ujednání o kauci, která alespoň částečně uhradí dluhy nájemce. Dalším řešením je možnost sepsání nájemní smlouvy formou notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti, která slouží již jako exekuční titul. Nejvyšší soud v nedávné době vydal však rozhodnutí, které částečně komplikuje využití tohoto notářského zápisu. Proto je vhodné konzultovat s advokátem nebo notářem možnosti využití notářského zápisu k posílení právních možností pronajímatele k vystěhování neplatícího nájemníka.
Právník na vystěhování neplatícího nájemníka
Řešíte tento právní problém a potřebujete:
- konzultovat správný právní postup;
- posoudit oprávněnost výpovědi z nájmu bytu;
- připravit výpověď z nájmu bytu;
- právně zastoupit při řešení vystěhování z nájmu bytu;
- právně zastoupit při jednání s exekutorem;
- připravit novou nájemní smlouvu k posílení právní ochrany pronajímatele.
Pak se na nás můžete obrátit.
