Koupě bytu v exekuci
Počet exekučních řízení je vysoký a řada dlužníků řeší tuto životní situaci prodejem svého bytu. Koupě bytu v exekuci je vždy riziková oproti standardní koupi. Samozřejmě platí, že čím nižší cena bytu v exekuci, tím větší rizika. Motivací kupujících je samozřejmě tato nižší cena, ale jak vyřešit právně tuto situaci ke snížení všech úskalí koupě?
Zákaz dlužníka nakládat se svým majetkem
Vlastník bytu, který je v exekuci, má zákaz nakládat s nemovitostí pod sankcí neplatnosti převodu bytu. Proto je důležité, aby byl aktivní především zájemce o koupi nemovitosti a vyjednal vše potřebné nejenom s prodávajícím, ale zejména exekutorem. Základní radou je neposkytovat dlužníkovi jakékoliv peníze bez smlouvy a předchozí domluvy na postupu převodu a vyřešení exekucí, které váznou na bytu. Koupě v bytu v exekuci bude tedy znamenat aktivní jednání kupujícího.
Zjistěte celkové zadlužení
Před realizací koupě bytu v exekuci je potřebné zjistit celkové zadlužení prodávajícího nemovitosti, což lze řešit:
- prohlášením dlužníka (riziko, že dlužník neuvede veškeré exekuční řízení nebo dluhy, které budou mít vliv na koupi bytu v exekuci);
- kontrolou úplného výpisu z katastru nemovitostí (lze zajistit za poplatek na Czech Pointu v rámci České pošty);
- ověřeným výpisem z Centrální evidence exekucí (lze zajistit za poplatek na Czech Pointu v rámci České pošty);
- zajištěním seznamu o zahájených exekučních řízeních od místně příslušného soudu dlužníka (zde již bude potřebná součinnost dlužníka například udělením plné moci zájemci o koupi);
- nahlédnutím do insolvenčního rejstříku.
I přes výše uvedený postup bude existovat určité riziko, že se objeví nové dluhy, které zkomplikují převod. Obecně platí, že pokud jsou dluhy v exekuci vyšší než cena nemovitosti, pak se koupě bytu v exekuci nedoporučuje.
Koupě bytu v exekuci – varianty řešení
Právní řešení koupě bytu v exekuci se liší, zda se jedná o koupi přímo od dlužníka nebo v rámci nařízené dobrovolné/nedobrovolné dražby.
Jestliže kupujete byt v exekuci přímo od vlastníka, pak namísto podepsání kupní smlouvy s dlužníkem se realizuje podepsání smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve které budou specifikovány veškeré dluhy, které se budou hradit exekutorovi/exekutorům. Exekutoři vydají následně potvrzení o splacení exekucí a poté lze podat na katastru návrh na odstranění exekucí, které váznou na nemovitosti. Následně se podepíše kupní smlouva a podá návrh na vklad vlastnického práva .
Pokud nekupujete nemovitosti přímo od vlastníka, ale v dražbě, pak je postup odlišný. Pro účast na dražbě je nutné složit dražební jistotu a následně vydražit nemovitost – samozřejmě více zájemců znamená vyšší cenu.
V rámci nedobrovolné dražby je vždy možné, že původní vlastník nemovitosti nebude chtít opustit nemovitost. Tyto situace je však možné řešit v souladu s právem a vystěhovat dlužníka při dodržení zákona.
Nepodceňujte také další práva váznoucí na bytu
Při řešení koupě bytu v exekuci se zájemce zaměřuje především na dluhy, které jsou spojeny s převodem bytu. Nepodceňujte však kontrolu i dalších práv, které mohou váznou na bytu, a to zejména věcná břemena, které lze vyhledat v rámci výpisu z katastru nemovitostí. Především věcné břemeno opravňující dožití třetí osoby v bytě je významným právem, které vázne na nemovitosti. Pokud existuje takové váznoucí věcné břemeno na bytu, pak lze doporučit uzavření dohody o zrušení tohoto věcného břemene a výmaz tohoto práva z katastru nemovitostí prostřednictvím návrhu na vklad, a to před koupí bytu.
Kromě věcných břemen mohou na bytu váznout i další práva, a proto se zaměřte na právní kontrolu i těchto práv spojených s bytem. Opomenutí může způsobit zbytečné komplikace a spory.
Pomoc právníka při koupi bytu v exekuci
Nechcete být sami na veškerá právní úskalí koupě bytu v exekuci? Potřebujete právní radu nebo sepsání potřebných listin? Můžete se na nás nezávazně obrátit. Právní pomoc online v nemovitostním právu.
