Koupě bytu od developera a právní dokumentace
Koupě bytu od developera k vysněnému bydlení představuje obvykle potřebu podpisu řady smluv s developerem a zajištění hypotečního financování, což také představuje podpis dalších smluv. Jelikož koupě bytu není levná záležitost, měl by kupující zvážit, zda bude dokumentaci od druhé strany pouze podepisovat nebo také aktivně zkoumat a připomínkovat. Ačkoliv může kupující v pozici spotřebitele nabýt dojmu, že nelze ovlivnit dokumentaci od developera, opak může být pravdou.
Obvyklé pořadí právní dokumentace u koupě bytu od developera:
- rezervační smlouva;
- smlouva o smlouvě budoucí kupní; a
- kupní smlouva a návrh na vklad.
Rezervační smlouva
Když již naleznete vysněný byt, tak první právní dokument, který obvykle žádá developer uzavřít, je rezervační smlouva na byt.
Koupě bytu od developera a rezervační smlouva. Rezervační smlouva vymezuje především zájem o koupi bytu, rezervační lhůtu, kdy nebude byt nabízen dalším zájemcům, povinnost zájemce uhradit rezervační poplatek a uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí nebo již kupní smlouvu.
Moje doporučení u rezervační smlouvy:
- Před uzavřením rezervační smlouvy si zajistěte předschválení financování koupě bytu;
- Pokud je již byt postaven, zkontrolujte si v katastru nemovitostí, zda vlastníkem bytu je subjekt uvedený v rezervační smlouvě;
- Žádejte, aby přílohou rezervační smlouvy byl již text smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy; a
- Pozorně si prostudujte a nastavte podmínky hrazení rezervačního poplatku (zda je například součástí kupní ceny), smluvních pokut a dalších podmínek navržených developerem.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je další smlouva při řešení koupě bytu od developera. Tato smlouva vymezuje povinnost zájemce uzavřít do určité lhůty kupní smlouvu na byt. Tato smlouva by měla obsahovat kromě obecných náležitostí detailní specifikaci bytu (půdorys, grafické znázornění bytu a lokaci v rámci domu), případné vymezení standardu vybavení a příslušenství. Dále by tato smlouva měla obsahovat podmínky pro uzavření kupní smlouvy na byt a úhrady kupní ceny. Vhodným řešením je uvedení návrhu kupní smlouvy jako přílohy smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Moje doporučení:
- Pokud financujete koupi bytu úvěrem, pak zkontrolujte, zda smlouva o smlouvě budoucí kupní neobsahuje podmínky, které by byly v rozporu s úvěrovou dokumentací;
- Při koupi bytu prostřednictvím hypotéky doporučuji uvést v této smlouvě povinnost součinnosti developera vůči financující bance (např. při zřízení zástavního práva k bytu k poskytnutí financování);
- Pozorně si prostudujte způsob a podmínky úhrady kupní ceny (po zálohách, prostřednictvím bankovní nebo advokátní úschovy, apod.)
Kupní smlouva
Kupní smlouva na byt od developera je obvykle velmi dlouhá smlouva vymezující řadu práv a povinností. Důležité je také vědět, že vlastníkem bytu se nestanete podpisem kupní smlouvy, ale až zápisem vlastnictví do katastru nemovitostí.
Moje doporučení:
- Před podpisem kupní smlouvy žádejte kontrolu finálního stavu bytu a společných částí domu;
- Věnujte pozornost, kdo má hradit správní poplatek na katastru nemovitostí.
Nepodceňujte v kupní smlouvě také přesné stanovení mechanismů a lhůt k reklamaci případných vad bytu. Následné reklamace vad jsou běžné také u novostaveb. Rovněž se zaměřte na délku záruky pro uplatnění vad nemovitosti. Koupě bytu od developera tak může v některých případech znamenat budoucí spory o reklamaci vad bytu.
Hypotéka a zástava
Při vyjednávání právní dokumentace s developerem je důležité, aby právní dokumentace nebyla v rozporu s podmínkami financující banky. V rámci jednotlivých smluv je vhodné stanovit povinnost součinnosti developera financující bance, a to například souhlasem developera ke zřízení zástavního práva k bytu pro poskytnutí financování. Rovněž by podmínky úhrady kupní ceny měly odpovídat schválenému financování.
Právník na nemovitosti online
Nevyznáte se ve spleti paragrafů nemovitostního práva? Můžete využít našich právních služeb, kdy se specializujeme na právní pomoc pro kupující nemovitosti v novostavbách. Právní službu poskytujeme také online bez nutnosti osobní schůzky, a to za předem stanovenou odměnu. Koupě bytu od developera je náš speciální balíček právní služby na míru této životní situace.
Foto: Pixabay
