Koupě družstevního bytu
Družstevní byt je nutné odlišit od bytu v osobním vlastnictví. Koupě družstevního bytu představuje nabytí členského podílu v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Byt tedy nebude vlastnit přímo kupující, ale vlastní jej bytové družstvo. Kupující převodem družstevního bytu přistupuje ke stanovám bytového družstva a je oprávněn k užívání zakoupeného bytu prostřednictvím jeho nájmu. Uvedené je zásadní pro rozlišení mezi koupí bytu v osobním vlastnictví a koupí družstevního bytu.
Družstevní bydlení zažívá však poslední dobou rozkvět i v rámci stavby nových bytových domů. Je však vhodné si uvědomit základní právní rozdíly oproti osobnímu vlastnictví bytu. Rovněž je vhodné pro zájemce o koupi si ověřit, zda bude v budoucnu možné převést družstevní byt do osobního vlastnictví.
Na co se zaměřit před koupí družstevního bytu?
Před koupí družstevního bytu by se zájemce měl z právního hlediska zaměřit na prostudování stanov bytového družstva a nájemní smlouvy pro družstevní byt. Z těchto zásadních dokumentů může například nastudovat v jakém rozsahu je omezen podnájem družstevního bytu. Doporučujeme nepodceňovat analýzu této dokumentace před samotnou koupí družstevního bytu.
Bytové družstvo nemůže zakázat, omezit ani vyloučit převod družstevního podílu, když nabyvatelem družstevního podílu bude osoba splňující podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena. Příkladem omezení převodu družstevního bytu může být vymezení podmínky ve stanovách, že členem bytového družstva může být pouze fyzická osoba, takto by byl nemožný převod družstevního bytu na právnickou osobu.
Pozor na dluhy a nesplacenou anuitu
Koupě družstevního bytu také znamená přechod dluhů převodce vůči bytovému družstvu. Lze tak doporučit zájemci o koupi družstevního bytu, aby si zajistil aktuální potvrzení bytového družstva o výši dluhů převodce vůči bytovému družstvu, a to před uzavřením převodní smlouvy. Také přecházejí na nabyvatele dluhy bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.
Pozor na tzv. anuitu, což je obvykle splátka úvěru bytového družstva k výstavbě nebo rekonstrukci bytového domu. Nabyvatel by si měl ověřit, zda je již anuita splacena. Rovněž lze doporučit zjistit si více informací o hospodaření bytového družstva jako celku.
Jak na převod družstevního bytu?
Koupě družstevního bytu se realizuje uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu, která by měla alespoň obsahovat:
- vymezení smluvních stran převodce a nabyvatele,
- specifikaci družstevního podílu včetně bytového družstva a spojeného práva užívání družstevního bytu,
- vymezení kupní ceny za družstevní podíl včetně způsobu úhrady,
- závazek koupě družstevního podílu;
- závěrem místo a podpis smlouvy.
V praxi se však při koupi družstevního bytu využívají komplexnější smlouvy, které obsahují ochranu kupujícího prostřednictvím vhodného způsobu úhrady kupní ceny, řady prohlášení a ujednání. Koupě družstevního bytu představuje hodnotnou transakci, kdy lze doporučit využití právní pomoci advokáta, který je pojištěn pro odpovědnost za škodu v případě chyb ve smlouvě.
Koupě družstevního bytu nevyžaduje obvykle jednání s katastrem nemovitostí, protože účinnost převodu družstevního bytu je spojena s doručením účinné smlouvy o převodu bytovému družstvu (vyjma případu, kdy smlouva o převodu stanovuje účinky na později). Stejné účinky má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy o převodu.
Pozor na vzory smluv z internetu
V praxi se setkáváme s tím, že při koupi družstevního bytu se využije stažená smlouva z internetu. Tento postup považujeme za rizikový, jelikož tyto vzory vykazují různou míru právní kvality, nemusí být vždy aktuální s ohledem na vývoj legislativy a praxe a zejména nemusí dostatečně chránit smluvní stranu při transakci, která dosahuje vysokých částek.
Smlouva od právníka a za předem stanovenou cenu
Řešíte koupi družstevního bytu a chtěli byste kvalitní smlouvu od právníka, online a za předem stanovenou odměnu? Můžete se na nás obrátit. Cenu právní služby zjistíte snadno kliknutím na ceník níže.
Foto: Pixabay
