Koupě nemovitosti v exekuci
Koupě nemovitosti v exekuci není výjimečná věc, když jsou vedeny statisíce exekučních řízení v naší zemi. Při řešení koupě nemovitosti v exekuci však platí pravidlo, že čím nižší cena nemovitosti, tak tím vyšší riziko pro zájemce o koupi. Právní úskalí lze však vyřešit z podstatné části správným postupem.
Dlužník v exekuci nesmí prodat nemovitost
Exekuční řízení vůči dlužníkovi znamená, že dlužník nesmí nakládat se svou nemovitostí, a proto by okamžitý přímý prodej nemovitosti byl neplatný. Před realizací koupě nemovitosti v exekuci je nutné, aby byl zájemce o koupi aktivní a vyřešil exekuce v součinnosti s prodávajícím před převodem nemovitosti. Nelze doporučit poskytovat prodávajícímu nemovitosti jakékoliv finance před podpisem potřebných smluv a vyřešením exekucí. Zájemce bude muset být aktivní a připravit se na řešení řady administrativních obtíží, které by však měla vyvážit nižší cena nemovitosti.
Prvním krokem je zjistit výši dluhů
Při přímé koupi nemovitosti od dlužníka mimo dražbu je potřebné zjistit celkovou výši exekucí a dluhů, které je nutné řešit v souvislosti s převodem nemovitosti na nového vlastníka. Zadlužení je možné zjistit:
- písemným prohlášením prodávajícího nemovitosti (existuje však nebezpečí, že neuvede veškeré dluhy, které mají vliv na koupi nemovitosti v exekuci);
- prostudováním úplného výpisu z katastru nemovitostí (zajistíte za poplatek na Czech Pointu);
- ověřeným výpisem z Centrální evidence exekucí (zajistíte za poplatek na Czech Pointu);
- seznamem o zahájených exekučních řízeních od soudu dlužníka (potřebná součinnost dlužníka);
- nahlédnutím také do insolvenčního rejstříku.
Přestože využijete veškeré zmíněné možnosti, i tak bude existovat riziko nových neznámých dluhů, které bude třeba řešit před převodem nemovitosti na nového vlastníka. Jestliže výše dluhů přesahuje výši hodnoty nemovitosti, pak je taková koupě velmi riziková pro kupujícího.
Koupě nemovitosti v exekuci – přímá koupě
Když kupujete nemovitost v exekuci přímo od vlastníka, pak se neuzavírá jako první dokument kupní smlouva, ale doporučujeme podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ve které budou stanoveny veškeré dluhy, které se musí vyplatit exekutorovi/exekutorům. Exekutoři vydají následně kvitanci o úhradě exekucí a lze žádat na katastru nemovitostí o odstranění exekucí z nemovitosti. Až poté se podepisuje kupní smlouva na nemovitost a podá návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího.
Koupě nemovitosti v exekuci – dražba
Jestliže se nekupuje nemovitost v exekuci napřímo od vlastníka, ale v dražbě, je postup odlišný. Dražby nemovitosti se účastní zpravidla více zájemců, což znamená vyšší prodejní cenu. K účasti na dražbě, ať již dobrovolné nebo nedobrovolné dražbě, je potřebné složit dražební jistotu.
Před řešením koupě nemovitosti v exekuci si tedy ověřte, zda není již nařízena dražba nemovitosti, která se řídí odlišným postupem než koupě napřímo od vlastníka v exekuci.
Pozor na věcná břemena a další práva
Kupující se zaměřuje zejména na řešení exekucí na nemovitosti. Důležité je však nepodceňovat kontrolu nemovitosti také z hlediska dalších váznoucích práv. Zejména doporučujeme kontrolu nemovitosti z hlediska případných věcných břemen, které lze vyhledat ve výpisu z katastru nemovitostí. Například věcné břemeno dožití v nemovitosti může způsobit značné komplikace pro užívání nemovitosti novým vlastníkem. Pokud existuje takové věcné břemeno, doporučujeme jeho zrušení před samotnou koupí nemovitosti v exekuci a vyplacením dluhů exekutorům.
Kromě věcných břemen mohou na nemovitosti váznout i jiná práva, a proto je nutné zkoumat zatížení nemovitosti nejenom z pohledu exekučních řízení, ale také dalších případných váznoucích práv, které by jakkoliv omezovaly nového vlastníka v dispozici s nemovitostí. Samozřejmostí je reflektování existence nebo absence těchto práv do smluv s prodávajícím pod sankcí smluvní pokuty nebo odstoupení od smlouvy.
Právní pomoc při koupi nemovitosti v exekuci
Nechcete být sami na veškerá právní úskalí koupě nemovitosti v exekuci? Potřebujete právní radu nebo sepsání smlouvy? Můžete se na nás nezávazně obrátit. Právní pomoc online a odborně v nemovitostním právu.
