Darování v rodině: Jak jednoduše převést nemovitost na své blízké?

Chcete darovat dětem byt, vnoučatům dům nebo jinému členu rodiny darovat spoluvlastnický podíl na pozemku? Darování v rodině umožňuje převést nemovitost na blízkou osobu ještě za života dárce. Před podpisem smlouvy je však důležité promyslet nejen samotný převod, ale také to, zda chce dárce nebo jeho blízcí v nemovitosti nadále bydlet a zda si dárce přeje zachovat určitý vliv na její využívání.

Kdy je darování v rodině vhodným řešením?

Darování v rodině je vhodné zejména tehdy, pokud chce vlastník sám rozhodnout, komu nemovitost předá, a uspořádat své majetkové poměry ještě za svého života.

Nejčastěji rodiče darují rodinný dům, byt nebo pozemek svým dětem, případně prarodiče vnoučatům. Darování může zároveň pomoci předejít budoucím nejasnostem či sporům a zajistit, aby nemovitost připadla právě tomu členu rodiny, kterého si dárce vybere.

Před převodem je však třeba zvážit majetkové a rodinné poměry: jaké bude budoucí postavení dárce, zda k nemovitosti mají práva další osoby a jak může darování ovlivnit budoucí dědění, zejména vztahy mezi dědici. Na rozdíl od dědění totiž při darování dochází ke změně vlastníka již za života dárce. Nejde pouze o určení, komu má majetek připadnout po jeho smrti.

Co vše lze v rodině darovat?

Darovat lze zpravidla jakoukoli nemovitost, kterou dárce vlastní a s níž je oprávněn nakládat. V rodině se nejčastěji darují rodinné domy, bytové jednotky, pozemky, rekreační nemovitosti nebo spoluvlastnické podíly na nemovitostech.

Není přitom nutné darovat celou nemovitost. Vlastník může darovat také pouze určitý spoluvlastnický podíl nebo může nemovitost darovat více osobám současně a ve smlouvě určit velikost jejich spoluvlastnických podílů. Toho lze využít například tehdy, pokud rodiče chtějí převést nemovitost na více svých dětí.

Rozsah darování lze přizpůsobit konkrétní rodinné a majetkové situaci. Před uzavřením smlouvy si proto ujasněte, komu chcete nemovitost darovat, zda převedete celou nemovitost, nebo jen spoluvlastnický podíl, a jaký vliv na darovanou nemovitost si chcete zachovat.

Jak probíhá darování nemovitosti v rodině?

Základem převodu je písemná darovací smlouva. Dárce v ní projeví vůli nemovitost bezúplatně převést a obdarovaný dar přijme. Jsou-li vlastnické vztahy jasné a obě strany se dohodnou na podmínkách, může být příprava smlouvy poměrně rychlá. Samotný převod však vyžaduje také vklad do katastru nemovitostí.

Před uzavřením smlouvy je vhodné prověřit aktuální právní stav nemovitosti, zejména vlastnické vztahy a případná omezení, například věcná břemena, zástavní práva či jiná práva třetích osob. Současně je třeba zvážit, zda má být spolu s darováním upraveno například právo dárce nemovitost nadále užívat.

Samotný podpis darovací smlouvy k převodu vlastnictví nestačí. U nemovitosti zapsané v katastru nabývá obdarovaný vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí. Je-li vklad povolen, jeho právní účinky nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh došel příslušnému katastrálnímu úřadu. K provedení převodu je proto nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Počítejte také se zákonnou dvacetidenní ochrannou lhůtou. Katastrální úřad může vklad povolit nejdříve po uplynutí dvaceti dnů od odeslání informace o vyznačení plomby dotčeným osobám.

Doporučujeme nechat úředně ověřit podpisy na darovací smlouvě předkládané katastrálnímu úřadu. Nejsou-li ověřeny, musí navrhovatel jejich pravost prokázat jiným zákonem předpokládaným způsobem.

Podrobný postup najdete v našem článku: Postup při darování nemovitosti v rodině.

Hladký průběh převodu závisí především na správně připravených dokumentech. Nepřesné označení nemovitosti, nesoulad s údaji v katastru nebo nejasná smluvní ujednání mohou vyřízení návrhu zkomplikovat.

Daruji nemovitost dětem, ale chci v ní dál bydlet

Po převodu se vlastníkem nemovitosti stává obdarovaný. Dárce proto nemůže spoléhat jen na rodinnou dohodu, že v nemovitosti bude moci nadále bydlet nebo ji jinak užívat. Chce-li si zajistit další užívání nebo omezit možnosti budoucího převodu či zatížení nemovitosti, měl by odpovídající práva sjednat v darovací smlouvě a tam, kde je to potřebné, zajistit jejich zápis do katastru nemovitostí.

V rámci darovací smlouvy lze za tímto účelem sjednat zejména:

• Věcné břemeno dožití – Právo dárce nadále bydlet v domě nebo bytě lze zajistit služebností, například služebností bytu sjednanou na dobu jeho života. Ve smlouvě lze vymezit, které prostory může dárce užívat a kdo ponese náklady na provoz, údržbu a opravy. Smluvně zřizovaná služebnost k nemovitosti zapsané v katastru vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Samotný neformální příslib bydlení ji nenahrazuje.
• Zákaz zcizení a zatížení – Dárce si může sjednat omezení, aby obdarovaný nemohl bez jeho souhlasu nemovitost prodat, darovat ani ji zatížit například zástavním právem. Zákaz lze sjednat pouze na určitou a přiměřenou dobu a v zájmu hodném právní ochrany. Má-li působit i vůči třetím osobám, musí být sjednán jako věcné právo a zapsán do katastru nemovitostí. Jinak zavazuje pouze smluvní strany.

Na co si dát při darování v rodině pozor?

Ani při darování mezi nejbližšími příbuznými není vhodné spoléhat pouze na vzájemnou důvěru. Převod může ovlivnit bydlení a majetkové poměry dárce i obdarovaného a později také vztahy s dalšími členy rodiny.

Před uzavřením darovací smlouvy v rodině je proto vhodné věnovat pozornost zejména následujícímu:

• Právní stav nemovitosti – Před převodem je vhodné ověřit aktuální stav nemovitosti v katastru nemovitostí, zejména zda na ní neváznou zástavní práva, služebnosti, zákazy zcizení či zatížení nebo jiná omezení. Tyto skutečnosti mohou mít význam pro samotný převod i pro budoucí postavení obdarovaného.
• Správné vymezení předmětu darování – Nemovitost musí být v darovací smlouvě vymezena přesně a v souladu s údaji vedenými v katastru nemovitostí. Zvláštní pozornost vyžaduje například převod bytových jednotek, budov, které nejsou součástí pozemku, nebo nemovitostí se složitějšími spoluvlastnickými vztahy.
• Postavení dárce po převodu – Po dokončení převodu již dárce nemůže o nemovitosti rozhodovat jako její vlastník. Pokud v ní chce nadále bydlet, jinak ji užívat nebo omezit její další převod či zatížení, měl by si odpovídající práva sjednat již při darování.
• Obsah darovací smlouvy – Univerzální vzor darovací smlouvy nemusí zohlednit vaši konkrétní situaci. Vedle převodu vlastnictví může být potřeba upravit také další práva a povinnosti dárce a obdarovaného tak, aby smlouva odpovídala jejich skutečným potřebám a záměrům.

Darování v rodině a daně

Darování mezi rodiči a dětmi nebo prarodiči a vnoučaty je osvobozeno od daně z příjmů. U dalších příbuzných a jiných osob je třeba ověřit, zda splňují zákonné podmínky osvobození. Nestačí pouze to, že se považují za členy rodiny.

Ani dar osvobozený od daně nemusí být zcela bez dalších daňových povinností. Pokud hodnota osvobozeného daru přesáhne 5 milionů Kč, může obdarovanému vzniknout povinnost oznámit jeho přijetí finančnímu úřadu podle § 38v zákona o daních z příjmů. Samotný zápis darované nemovitosti v katastru automaticky neznamená, že obdarovaný nemusí přijetí daru oznámit.

Podrobnější informace najdete v našem průvodci darováním nemovitosti v rodině

Kolik stojí darování nemovitosti v rodině?

Při přípravě darovací smlouvy doporučujeme obrátit se na advokáta se zkušenostmi s převody nemovitostí. Pomůže správně vymezit nemovitost, připravit potřebné dokumenty a nastavit práva a povinnosti podle potřeb dárce a obdarovaného.

Mezi hlavní náklady patří odměna za přípravu darovací smlouvy a návrhu na vklad, správní poplatek za přijetí návrhu na vklad do katastru nemovitostí a náklady na ověření podpisů.

Cena právních služeb závisí především na složitosti převodu a rozsahu sjednávaných práv. Příprava smlouvy na darování pozemku bez dalších ujednání tak může být jednodušší než převod domu či bytu spojený se zřízením věcného břemene dožití nebo zákazu zcizení a zatížení.

Pro nejběžnější případy darování nemovitostí nabízíme přípravu darovací smlouvy za pevnou cenu:

Uvedené ceny zahrnují také přípravu návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Pokud bude převod vyžadovat individuální řešení, cenu vám sdělíme předem podle rozsahu požadovaných služeb.

Základní správní poplatek za přijetí návrhu na vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč. Při splnění zákonných podmínek elektronického podání se správní poplatek snižuje o 20 %, tedy zpravidla na 1 600 Kč. Vedle toho počítejte s náklady na ověření podpisů na darovací smlouvě.

Chcete převést nemovitost na dítě nebo jiného člena rodiny?

Darování v rodině umožňuje převést nemovitost na děti či jiné blízké osoby ještě za života dárce. Vedle správně připravené smlouvy je důležité promyslet ochranu dárce a zajistit potřebné zápisy do katastru nemovitostí.

V naší advokátní kanceláři vám pomůžeme připravit darovací smlouvu, provedeme vás celým procesem převodu a zajistíme odpovídající ochranu vašich práv.

Plánujete darování nemovitosti v rodině? Obraťte se na nás a domluvte si přípravu darovací smlouvy.