Převod nemovitosti mezi sourozenci je poměrně běžnou životní situací. Sourozence k tomuto kroku mohou vést různé důvody. Většinou je cílem úprava rodinných poměrů, zjednodušení majetkových vztahů (když nemovitost spoluvlastní více sourozenců), finanční vyrovnání, pomoc či jiné osobní důvody. Nejčastěji jde přitom o darování nemovitosti.
V následujícím článku se podíváme na to, jak takový převod nemovitosti mezi sourozenci probíhá, na co si dát pozor a jaké jsou právní náležitosti spojené s takovým převodem nemovitosti mezi sourozenci.
Darování nemovitosti mezi sourozenci
Jak již bylo zmíněno, častým způsobem převodu nemovitosti mezi sourozenci, je převod bezúplatný, tedy darování. Tento způsob je hojně využíván z důvodu jeho jednoduchosti, rychlosti a také z důvodů daňových. Darování nemovitosti od příbuzného v linii vedlejší je dle zákona o daních z příjmů totiž osvobozeno od daně. To samozřejmě platí i pro bezúplatný převod nemovitosti mezi sourozenci.
Darování je nadto osvobozeno od daně z příjmu v situacích, kdy dojde k darování v linii přímé (předci-potomci), osvobození v linii vedlejší pak dále platí pro strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Současně osvobození platí i pro osobu, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (osoba žijící ve společné domácnosti).
Čtěte také: Jak na převod nemovitosti bez daně
Správně sepsaná darovací smlouva
Pro úspěšné darování nemovitosti je klíčový správný postup. Zejména pak to, že použité právní dokumenty jsou zpracovány správně a obsahují veškeré potřebné náležitosti. Pro bezúplatný převod nemovitosti mezi sourozenci je zásadním podkladovým dokumentem darovací smlouva a související návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a musí splňovat určité obsahové náležitosti:
- uvedení jména dárce a obdarovaného,
- přesné vymezení převáděné nemovitosti, dle požadavků katastrálního zákona (např. správná a úplná specifikace bytové jednotky, domu či pozemku),
- závazek dárce převést nemovitost bez finančního protiplnění a závazek obdarovaného tento dar přijmout,
- uvedení data a místa podpisu smlouvy,
- podpisy obou stran, přičemž tyto musí být úředně ověřeny.
Jak již bylo naznačeno, pouhé uzavření darovací smlouvy pro úspěšný převod nemovitosti mezi sourozenci nestačí. Po podpisu smlouvy je následně nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí. Tento proces musí proběhnout bez komplikací a teprve až přepisem vlastnického práva v katastru je darování dokončeno.
Čtěte také: Darování nemovitosti 2024
Při podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí je třeba zaplatit související správní poplatek, který aktuálně (pro rok 2024) činí 2 000 Kč. Poplatek je možné uhradit přímo na pokladně katastrálního úřadu, bezhotovostním převodem na speciální účet a do konce roku 2024 ještě i kolkovou známkou.
Aby byly darovací smlouva i návrh na vklad platné, musí splňovat veškeré zákonné požadavky. Nesplnění těchto požadavků obvykle vede k tomu, že katastrální úřad neprovede požadovaný vklad vlastnického práva, řízení bude zastaveno a zaplacený správní poplatek propadne. Z těchto důvodů je důležité dbát na správné zpracování všech potřebných dokumentů a dodržení veškerých nutných kroků a postupů.
Právní ochrana dárce a osob blízkých
Bezúplatný převod nemovitosti mezi sourozenci je často spjat se zřizováním určitých právních institutů sloužících k ochraně dárce a osob jemu blízkých. Většinou si dárce chce zajistit možnost nemovitost dále, i po jejím darováním, určitým způsobem využívat nebo mít možnost ovlivňovat její další osud (např. možné darování, prodej, pronájem, zastavení apod.).
Nejčastěji jsou k zajištění jeho právní ochrany využívány níže uvedené právní instituty:
- Věcné břemeno dožití – jde o věcné břemeno zapisované do katastru nemovitostí, které obvykle umožňuje oprávněnému nemovitost doživotně a bezplatně užívat (dle jeho přesného obsahu). Toto věcné břemeno může být pouze pro dárce, nebo i pro další osoby, které jsou v dohodě o jeho zřízení jako oprávněné stanoveny.
- Zákaz zcizení a zatížení – jde o institut omezující vlastníka nemovitosti v nakládání s nemovitostí bez písemného souhlasu oprávněného (nejčastěji dárce, ale oprávněným může být i jiná osoba). Zákaz zcizení a zatížení se taktéž zapisuje do katastru nemovitostí. Nový vlastník nemůže dle jeho obsahu nemovitost bez souhlasu oprávněného např. pronajmout, zatížit hypotékou či prodat.
Pro zajištění co možná nejlepší právní ochrany dárce je optimální oba tyto nástroje kombinovat. Dohoda o zřízení věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení může být buď součástí darovací smlouvy, nebo samostatným dokumentem.
Lze jen přitom důkladně doporučit zařadit dohodu o zřízení věcného břemene dožití, tak i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti přímo do darovací smlouvy. Z praktického hlediska ušetříte na správním poplatku za zápis do katastru nemovitostí. Zejména však předejdete situaci, kdy obdarovaný po přepisu vlastnického práva k nemovitosti „změní názor“ a nebude chtít k zápisu věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení svolit. Bez jeho souhlasu a kooperace zápis poté totiž nebude možný.
Nad rámec výše popsaného věcného břemene a zákazu zcizení a zatížení lze bezúplatný převod nemovitosti mezi sourozenci spojit se zakotvení dalších specifický ochranných ustanovení. Tyto je většinou třeba posuzovat a řešit individuálně dle potřeby stran transakce. Jasná dohoda o budoucnosti převáděné nemovitosti a současně její výslovné zakotvení do darovací smlouvy pomáhá předcházet budoucím sporům v rodině.
Čtěte také: Převod majetku na děti
Darování nemovitosti nezletilému sourozenci
Z různých důvodů může dojít i k situaci, kdy dospělý sourozenec chce či potřebuje darovat nemovitost svému nezletilému bratrovi či sestře. I takovýto převod nemovitosti mezi sourozenci je samozřejmě možný. Darovat nemovitost je možné i nezletilému. Dárce však musí počítat s tím, že jde o proces složitější a časově náročnější, než v případě převodu mezi dospělými.
Základem je opět pečlivě a správně sepsaná darovací smlouva, která musí splňovat všechny právní požadavky. Darovací smlouvu je poté nutno předložit k posouzení a schválení opatrovnickému soudu. Nezletilý totiž není způsobilý samostatně právně jednat v situacích, kdy nakládá s nemovitou věcí a zákonní zástupci nezletilého (většinou rodiče) k těmto úkonům potřebují souhlas soudu.
Návrh na schválení se podává u příslušného soudu nezletilého, tedy u soudu, v jehož obvodu má bydliště. Návrh je přitom osvobozen od soudního poplatku. Opatrovnický soud v řízení o schválení důkladně zkoumá, zda je převod nemovitosti ve prospěch nezletilého a zda je v souladu s jeho dlouhodobými zájmy a potřebami.
Pokud je převod nemovitosti v zájmu nezletilého, měl by být soudem obratem schválen. Rozsudek s vyznačenou doložkou právní moci je poté povinnou přílohou návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Právní pomoc online: převod nemovitosti mezi sourozenci
Přemýšlíte o tom, že svému sourozenci darujete nemovitost a chcete mít s celou transakcí co nejméně starostí? Chcete mít současně jistotu, že celý proces proběhne hladce a bez komplikací? Jsme tu pro vás.
Naše online právní pomoc v oblasti nemovitostního práva nabízí kompletní přípravu všech dokumentů nutných pro bezproblémový převod nemovitosti mezi sourozenci.
Veškerou dokumentaci potřebnou pro převod nemovitosti mezi sourozenci připravíme rychle, odborně a za předem stanovenou odměnu. Současně s vámi probereme veškeré potřebné kroky pro bezproblémové dokončení převodu.
