Základní právní náležitosti kupní smlouvy
Kupní smlouva nemovitost umožňuje převod vlastnického práva k nemovité věci mezi prodávajícím a kupujícím. Občanský zákon vyžaduje u kupní smlouvy písemnou formu při převodu nemovitosti, ať se již jedná o rodinný dům, pozemek nebo byt. K úspěšnému převodu nemovitosti nepostačuje pouze sepsání a podepsaní kupní smlouvy, ale také vyplnění a podání návrhu na vklad pro katastr nemovitostí a úspěšné vkladové řízení na katastru.
Kupní smlouva nemovitost by měla v každém případě obsahovat alespoň tyto právní náležitosti:
- jednoznačné vymezení smluvních stran (prodávajícího a kupujícího – celým jménem, rodným číslem a bydlištěm),
- předmět kupní smlouvy a předmětnou nemovitost (specifikace nemovitosti musí být v souladu s podmínkami katastrálního zákona),
- stanovení kupní ceny nemovitosti včetně způsobu úhrady,
- lhůtu a způsob převzetí nemovitosti kupujícím,
- místo a den podpisu a samotné podpisy prodávajícího a kupujícího (podpisy musí být úředně ověřeny – podpisy ověří notář, advokát nebo úředník na České poště v rámci služby Czech POINT).
Mimo tyto základní právní náležitosti se stanovuje zpravidla řada prohlášení k právní ochraně smluvních stran. Obvykle se vymezují případné faktické nebo právní vady nemovitosti, smluvní pokuty k právní ochraně zájmů jednotlivých smluvních stran a ustanovení o povinnosti součinnosti k různým jednáním, které jsou potřebné pro konkrétní převod nemovitosti. S ohledem na vysokou hodnotu nemovitosti by kupní smlouva nemovitost neměla být připravena dle nějakého vzoru z internetu, ale na míru potřeb konkrétního převodu právním odborníkem – advokátem nebo notářem.
Kupní smlouva nemovitost: Úhrada kupní ceny a obvyklá rizika
Smluvní strany koupě nemovitosti by měly věnovat zvýšenou pozornost konkrétním ujednáním o způsobu úhrady kupní ceny. Zda bude kupní cena uhrazena v hotovosti (pokud tak zákon vůbec připouští), bezhotovostním převodem z výlučných financí kupujícího nebo z prostředků hypotečního úvěru poskytnutého bankou.
Jelikož se jedná o transakci v řádech milionů korun, doporučujeme zvážit způsob úhrady kupní ceny nemovitosti prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, která představuje bezpečné řešení tohoto obchodu. Využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy je dnes běžným standardem při řešení převodu nemovitosti.
Jaká mohou nastat rizika při převodu nemovitosti:
- nesprávné vymezení nemovitosti v kupní smlouvě (nesprávná definice v rozporu s katastrálním zákonem), které vede obvykle k zamítnutí vkladového řízení na katastru nemovitostí a propadnutí již uhrazeného správního poplatku ve výši 2.000,- Kč,
- volba rizikového způsobu úhrady kupní ceny (tj. bez využití úschovy),
- opomenutí kontroly technického a právního stavu nemovitosti (práva třetích osob, věcných břemen, dluhů),
- existence smluvních ujednání v kupní smlouvě na nemovitost, která jsou v rozporu s dobrými mravy a která mohou jednu ze smluvních stran poškozovat nebo podstatně znevýhodňovat;
- existence zadluženosti některých ze smluvních stran.
Vlastníkem nemovitosti se stává kupující až ve chvíli, kdy dojde k úspěšnému zápisu vlastnictví na katastru nemovitostí. Vlastnictví tedy nevzniká samotným podpisem kupní smlouvy. Zásadní je podání návrhu na vklad na příslušném katastru nemovitostí.
Kupní smlouva nemovitost: Koupě rodinného domu
Kupní smlouva na rodinný dům často navazuje na předchozí smlouvy, např. rezervační smlouvu na nemovitost nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Kupní smlouva na rodinný dům by měla reflektovat ujednání z těchto předcházejících smluv. V opačném případě obvykle vzniká riziko smluvní pokuty pro porušení některých podmínek těchto smluv.
V kupní smlouvě rodinného domu nezapomeňte uvést související pozemky – může jít typicky o přístupové cesty.
Kupní smlouva nemovitost: Kupní smlouva na byt
Kupní smlouva na byt musí obsahovat správné vymezení jednotky dle katastrálního zákona. Je také nezbytně nutné správné určení jednotky podle toho, jestli se jedná o jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů nebo o jednotku vymezenou podle nového občanského zákoníku.
V rámci koupě bytu je vhodné také zkontrolovat, zda související garáž nebo sklep není vymezen na jiném listu vlastnictví než jednotka, protože neuvedení sklepu nebo garáže v kupní smlouvě takto samostatně vedené v katastru nemovitostí bude znamenat, že nebudou převedeny na kupujícího a je nutné podat opět další návrh na vklad s novou kupní smlouvou pro tyto části. Neměli byste rovněž zapomenout na spoluvlastnické podíly na souvisejících pozemcích a společných částech bytového domu.
Kupní smlouva nemovitost na míru, online a od advokáta
Při koupi nemovitosti můžete narazit na nespočet různých vzorů kupních smluv. Využití takových vzorů se nemusí vyplatit. Můžete využít našich právních služeb, které se specializují na nemovitostní právo. Právní službu poskytneme rychle, odborně a za předem dohodnutou odměnu. Veškeré poradenství probíhá online, ale samozřejmostí je možnost také osobního setkání.
Kupní smlouva nemovitost bude vypracována zkušeným advokátem.
