Darovací smlouva na nemovitost
Darovací smlouva nemovitost je spojení při řešení zejména převodu nemovitosti v rodině. V tomto článku se dozvíte, jak sepsat darovací smlouvu na nemovitost a zodpovíme vám nejčastější otázky s touto problematikou spojené.
Darování nemovitosti v rodině
Darování nemovitosti mezi rodinnými příslušníky je v praxi velmi časté. Obvykle dochází k darování nemovitosti ze starší generace na mladší generaci z důvodů potřeby vypořádání majetkových vztahů za života dárce. Darování nemovitosti je poměrně jednoduché a rychlé řešení převodu nemovitosti, je však nutné dodržet správný zákonný postup a také zvážit případnou dostatečnou právní ochranu dárce k zajištění možnosti dožití v darované nemovitosti.
Řešíte darovací smlouva nemovitost? Kontaktujte nás k nezávazné konzultaci:
Jak sepsat darovací smlouvu na nemovitost
Darovací smlouva na nemovitost vyžaduje splnit tyto zákonné náležitosti:
- Přesně označit smluvní strany, tedy dárce a obdarovaného. V případě fyzických osob jsou nezbytnými identifikačními údaji celé jméno, rodné číslo a adresa trvalého bydliště;
- Správně specifikovat nemovitost dle požadavků katastrálního zákona;
- Specifikovat povahu právního jednání, které zamýšlí smluvní strany učinit. Tím se rozumí, že z darovací smlouvy musí jasně vyplynout dárcova vůle bezplatně převést nemovitost na obdarovaného a výslovná vůle obdarovaného takový dar přijmout;
- Uvést ve smlouvě místo a den podpisu stran.
Darovací smlouva na nemovitost musí mít vždy písemnou formu a pro účely převodu nemovitosti na katastru musí být úředně ověřeny podpisy smluvních stran.
Darovací smlouva nemovitost tak vyžaduje dodržení zejména formálních náležitostí.
Jak se daruje nezletilému dítěti
Existují životní situace, kdy zejména rodiče či jiní rodinní příslušníci potřebují převést nemovitost na nezletilé dítě. Řešením je častokrát darování nemovitosti. Při darování nezletilému je však nutné splnit určité formální požadavky.
Základní postup je následující:
- Příprava darovací smlouvy k převodu nemovitosti;
- Podání návrhu na opatrovnický soud, a to k získání souhlasu s darováním nezletilému;
- Po obdržení souhlasu opatrovnického soudu s převodem nemovitosti na nezletilé dítě, následně podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí.
Pro darování nemovitosti nezletilému dítěti je tak vždy nutné obdržet souhlas opatrovnického soudu. V některých případech musí být nezletilému nejprve ustanoven tzv. kolizní opatrovník, který má hájit zájmy dítěte. Povinnost ustanovit v případech možného střetu zájmu dárce a obdarovaného kolizního opatrovníka ukládá zákon. Pozitivní zprávou je, že takovéto soudní řízení je osvobozeno od hrazení soudního poplatku. Soudní řízení by v situaci, kdy nejsou nijak ohroženy zájmy nezletilého, nemělo být komplikované a souhlas je zpravidla udělen bez problému. Poté již k převodu nemovitosti stačí podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru.
Darovací smlouva nemovitost je tak spojení, které může být spojeno s otázkou darování nemovitosti nezletilému dítěti.
Darovací smlouva nemovitost a právní ochrana dárce
V případě, že plánujete darovanou nemovitost do budoucna nadále obývat, či jinak užívat, doporučujeme důkladně zvážit zajištění dostatečné právní ochrany dárce v rámci darovací smlouvy.
Věcné břemeno
Zcela základní ochranou dárce při darování nemovitosti je zřízení věcného břemene doživotního bezplatného užívání nemovitosti. Zřídit věcné břemeno je možné již jako součást darovací smlouvy. Zřízení věcného břemene v rámci darovací smlouvy přináší dárci větší jistotu ochrany jeho práv, neboť v případě dodatečného zřizování by již nový majitel nemusel souhlasit. Nespornou výhodou je také zápis vlastnického práva a věcného břemene dožití v rámci jednoho řízení na katastru a tím ušetřený poplatek za vklad.
Zákaz zcizení a zatížení
Věcné břemeno doživotního užívání nemovitosti je všeobecně známý institut ochrany dárce. Občanský zákoník však umožňuje další posílení právní ochrany dárce stanovením tzv. zákazu zcizení a zákazu zatížení nemovitosti jako věcného práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí.
Zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovitosti významným způsobem zvyšuje ochranu dárce tak, že obdarovaný člen rodiny nemůže bez písemného souhlasu dárce nemovitost převést na třetí osobu, pronajmout, zatížit zástavním právem apod. Dárci je tak umožněno dožití v darované nemovitosti s posílenou právní ochranou.
Zákaz zcizení a zatížení je ze zákona nutné zřídit na přiměřenou dobu v zájmu hodném právní ochrany. Řešením je zřízení věcného břemene dožití, se kterým se tento zákaz zcizení a zatížení „sváže“ a tím budou naplněny zákonné podmínky. Oba tyto instituty právní ochrany dárce je vhodné zakomponovat přímo do samotné darovací smlouvy a tím předejít případnému pozdějšímu odmítnutí jejich zřízení ze strany nového majitele.
Vedle toho lze v darovací smlouvě na nemovitost vymezit další podmínky k ochraně dárce. Například při společném užívání s obdarovaným lze smluvně vymezit, kterou část nemovitosti bude užívat dárce a kterou obdarovaný.
Darovací smlouva nemovitost je spojení, se kterým je také spojeno obvykle řešení dožití dárce v nemovitosti.
Darovací smlouva nemovitost: Daňové otázky darování
Při darování nemovitosti je nutné řešit i otázku daní. Níže se zaměříme na některé typy daní, a to daň z nabytí nemovitých věcí, daň z nemovitých věcí a darovací daň.
Daň z nabytí nemovitých věcí vás trápit nemusí, protože je v současnosti je legislativní historií. Tato daň se nadto dříve hradila pouze u úplatného převodu nemovitosti (koupě nemovitosti), nikoliv darování.
Daní z nemovitých věcí je zdaňováno vlastnictví nemovité věci. Tato daň se hradí každý rok a po nabytí vlastnického práva k nemovitosti je nutné k této dani podat daňové přiznání. Daňové přiznání se podává do 31. ledna následující roku po nabytí nemovitosti.
Darovací daň z formálního hlediska již neexistuje. Darování je podřízeno dani z příjmu jakožto bezúplatný příjem. Darování je tak daněno stejnou sazbou jako ostatní příjmy, pokud však není od daně z příjmů osvobozeno.
V rámci darování nemovitosti jsou osvobozeny od daně z příjmů dary:
- Od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů;
- Od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Daň z darování nemovitosti by tedy nejbližší příbuzné trápit neměla. Nicméně je třeba mít na paměti že v situaci, kdy hodnota daru převyšuje 5 mil. Kč, je povinnost tento od daně osvobozený příjem oznámit finančnímu úřadu.
Darovací smlouva nemovitost je spojení, které je často navázáno na řešení daňových otázek tak, aby darování bylo finančně výhodné.
Kdy lze odvolat darování
Možnost odvolat dar je vymezena v občanském zákoníku, který stanovuje právo na odvolání daru pro nouzi nebo pro nevděk obdarovaného.
Odvolání daru pro nevděk
Dárce je oprávněn odstoupit od darovací smlouvy, jestliže obdarovaný ublížil dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy (pokud dárce obdarovanému takový nevděk neprominul). Za určitých okolností může být nevděkem, s právem na odvolání daru, také zjevné porušení dobrých mravů vůči osobě obdarovanému blízké.
Příkladem nevděku může být obvykle fyzická šikana dárce obdarovaným ve společné domácnosti, včetně projevů násilí. Při platném odvolání daru pro nevděk vzniká dárci právo žádat vydání celého daru (pokud již byl dar odevzdán) a jestliže není možné takto postupovat, pak zaplacení obvyklé ceny daru.
Dárce je oprávněn dar odvolat do jednoho roku ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, ale dozví-li se o tom dárce později, do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru. V zákonem stanovených případech má právo odvolat dar pro nevděk i dárcův dědic.
Darovací smlouva nemovitost nemusí obsahovat výslovné ustanovení o odvolání darování, protože odvolání daru specifikuje přímo občanský zákoník.
Odvolání daru pro nouzi
Zákon pamatuje také na situace, kdy dárce po darování upadne do nouze a nemá na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.
Nouze dárce znamená, že dárce nemá nezaviněně prostředky ke svému přežití, tj. na jídlo, léky, bydlení.
Dárce je oprávněn při odvolání daru pro nouzi žádat vydání daru zpět nebo zaplacení jeho obvyklé ceny, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k výživě. Obdarovaný se může takové povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k výživě potřeba.
Obdarovaný současně však nemá povinnost k vrácení datu nebo zaplacení obvyklé ceny daru, pokud je sám v obdobné nouzi jako dárce.
Nadto je třeba upozornit, že právo odvolat dar pro nouzi nepřísluší dárci, který si stav nouze přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.
Darovací smlouva nemovitost může obsahovat obvykle také další podmínky, se kterými by mohlo být spojeno právo dárce na odstoupení od darovací smlouvy.
Darovací smlouva nemovitost: Notář/advokát/svépomocí?
Dárce i obdarovaný mohou potřebnou dokumentaci k bezúplatnému převodu nemovitosti připravit svépomocí, prostřednictvím notáře nebo přenechat přípravu darovací smlouvy advokátovi.
Z informací, popsaných výše v tomto článku je možné, že se sepsání darovací smlouvy svépomocí může jevit jako snadný úkol, ale existují mnohá úskalí, která darování nemovitosti mohou značně zkomplikovat.
Nejčastější chybou v darovací smlouvě je chybná specifikace darované nemovitosti, která je v rozporu s katastrálním zákonem (např. nerozlišení, zda se jedná o pozemek stavební nebo standardní pozemkovou parcelu). Taková chyba pak obvykle vede k zamítnutí souvisejícího návrhu na vklad na katastru nemovitostí a propadnutí již uhrazeného správního poplatku, který je v současnosti stanoven na částku ve výši 2.000,- Kč.
Vedle toho může dojít k opomenutí případné právní ochrany dárce k zajištění klidného dožití v darované nemovitosti, kdy takováto chyba může do budoucna znamenat pro dárce ztrátu možnosti darovanou nemovitost dále využívat.
Darovací smlouva nemovitost vyžaduje pečlivé splnění zákonných požadavků.
Případné právní a formální vady v darovací smlouvě obvykle významným způsobem prodlužují a zdražují převod nemovitosti, protože řešením nedostatků je většinou zastavení předcházejícího vkladového řízení a nutnost přípravy nové bezchybné darovací smlouvy a podání nového návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Samozřejmostí je opětovné uhrazení správního poplatku na katastru za převod nemovitosti. V horším případě pak může dojít i ke ztrátě možnosti v darované nemovitosti poklidně ve stáří dožít.
Darovací smlouva nemovitost může být připravena bez pomoci odborníka, ale je vhodné i tak zvážit využití služeb advokáta nebo notáře při přípravě potřebné dokumentace pro bezproblémový a rychlý průběh darování nemovitosti.
Darovací smlouva nemovitost: Vypořádání mezi sourozenci
Darovací smlouva nemovitost může být také spojena s řešením otázky vypořádání majetkových otázek mezi sourozenci.
Jak řešit situaci, kdy si rodiče přejí darovat svoji nemovitost jednomu ze sourozenců a tento sourozenec se má vypořádat finančně s ostatními sourozenci?
Řešení je následující:
- sepsání darovací smlouvy na nemovitost společně s návrhem na vklad vlastnického práva pro dítě na katastr nemovitostí a podání těch dokumentů na katastru k převodu vlastnictví;
- současné sepsání a uzavření dohody o vypořádání mezi sourozenci.
Tímto postupem se realizuje vypořádání majetkových vztahů mezi sourozenci za života rodičů.
Darovací smlouva nemovitost může obsahovat přímo text dohody o vypořádání mezi sourozenci. Obvykle je však samostatně připravena darovací smlouva nemovitost a dohoda o vypořádání.
Právní pomoc online: Darovací smlouva nemovitost
Řešíte darování nemovitosti a potřebujete připravit kvalitní darovací smlouvu a návrh na vklad pro katastr? Příprava darovacích smluv je naší specializací. Darovací smlouvu a návrh na vklad vypracujeme online, rychle, odborně a za předem stanovenou odměnu. Kromě darování nemovitosti můžeme také zařídit zřízení věcného břemene dožití pro dárce (včetně případného zákazu zcizení a zatížení nemovitosti). Pomůžeme vám zpracovat dohodu o vypořádání mezi sourozenci, nebo potřebné podklady pro převod nemovitosti na nezletilé dítě.
